Membeli Melalui Lelang Tanpa Sertipikat

(PROPERTI.BIZ edisi 46 / Desember 2009)

Bapak Surjadi Jasin yang terhormat,

Saya berniat membeli sebidang tanah dan bangunan di Bandung melalui lelang Pengadilan Negeri Bandung. Saya telah memenuhi persyaratan yang ditentukan untuk dapat menjadi peserta lelang. Bahkan saya telah mengecek kondisi fisik tanah dan bangunan di lokasi tersebut. Akan tetapi ketika saya mengecek aspek legalitasnya, ternyata tanah dan bangunan yang akan dilelang tersebut tidak ada sertifikatnya. Apakah dengan kondisi tersebut cukup aman bagi saya untuk mengikuti lelang tersebut?

Terimakasih,

Sunaryo, Bandung

Jawab

Bapak Sunaryo yang saya hormati,

Menurut peraturan lelang, persayaratan lelang tanah dan bangunan memang harus disertai dengan penyerahan sertifikat hak kepada pemenang lelang. Namun apabila ada sesuatu hal yang dapat dibuktikan kebenarannya sehingga sertifikat tidak dapat diserahkan pada saat lelang, bukan berarti lelang tersebut menjadi tidak sah.

Jika dalam persidangan telah ada putusan yang berkekuatan hukum tetap bahwa sertifikat yang ada sebelumnya batal demi hukum. Maka, otomatis sertifikat tersebut tidak dapat diserahkan baik kepada pihak yang memenangkan perkara maupun kepada pemenang lelang di kemudian hari.

Sehubungan dengan keadaan tersebut maka sebagai pihak pemenang lelang, ada suatu ketentuan yang mengaturnya. Ketentuan itu berbunyi: “pembatalan sertifikat tanah yang terdahulu dan dengan Risalah Lelang sebagai Surat Roya dapat dilaksanakan pendaftaran peralihan hak berdasarkan lelang”. Ketentuan ini sesuai dengan Surat Deputi Menteri Agraria/BPN No. 5.329/PN/1994 tanggal 18/2/1994.

Dengan demikian, berdasarkan pada Risalah Lelang yang diperolehnya maka pemenang lelang nantinya dapat melakukan balik nama sertifikat atas nama sesuai dengan prosedur pendaftaran tanah yang biasa dilakukan. Jadi jelas bahwa posisi peserta lelang akan aman.

Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, S. H.

Pensertifikatan Tanah Warisan

(PROPERTI.BIZ edisi 45 / Nopember 2009)

Bpk Surjadi yang terhormat,

Orang tua kami (Almarhum) meninggalkan harta warisan beberapa bidang tanah dan bangunan. Berdasarkan wasiat, sebagian besar di antaranya telah dibagi secara merata, tetapi ada satu bidang tanah perkebunan yang belum dibagi hingga saat ini. Seluruh ahli waris (10 orang) sepakat untuk mempertahankan tanah tersebut, yang hasil keuntungannya akan dibagi rata kepada seluruh ahli waris.

Namun ada salah seorang ahli waris yang menginginkan sertifikat dibalik nama ke atas namanya, dengan alasan untuk mempermudah pengurusan birokrasi di Kantor Pertahanan. Apakah benar permintaan untuk dibuatkan sertifikat atas nama satu ahli waris tersebut? Dan bagaimana seha-rusnya yang sebaiknya kami lakukan?

Soengkoeno, Bandung

Jawab

Sebenarnya pengurusan sertifikat untuk tanah perkebunan di atas, tidak sesulit yang Anda bayangkan. Bila sebelumnya tanah perkebunan tersebut telah bersertifikat atas nama almarhum orang tua, maka untuk balik nama ahli waris, Anda cukup melampirkan Surat Keterangan Waris dan Surat Keterangan Kematian. Surat Keterangan Waris merupakan bukti tertulis sebagai ahli waris yang dikeluarkan oleh lurah/camat setempat atau penetapan pengadilan.

Sedangkan bila tanah tersebut belum bersertifikat maka Anda hanya perlu melampirkan surat-surat keterangan di atas ditambah surat keterangan dari Kelurahan setempat yang menerangkan tentang riwayat tanah yang bersangkutan. Keterangan riwayat tanah tersebut akan membuktikan bila almarhum memang mempunyai hak atas tanah tersebut.

Dalam permasalahan Anda, bila memang belum ada pembagian warisnya, alangkah baiknya bila sertifikat di balik nama atas nama ke seluruh ahli waris. Hal tersebut dilakukan untuk menghindari terjadinya permasalahan hukum di kemudian hari bila ada salah satu ahli waris yang beritikad tidak baik.

Namun jika ada kesepakatan di antara ahli waris terdapat untuk pembagian waris tersebut, maka kesepakatan tersebut dapat dituangkan dalam akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai dasar pendaftaran tanah di kantor pertanahan.

Demikian penjelasan dari saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, SH.

Peningkatan Status Tanah

(PROPERTI.BIZ edisi 44 / Oktober 2009)

Pak Surjadi Jasin yang terhormat.

Saya baru saja membeli rumah dan tanah di salah satu developer di Bandung. Saya memperoleh sertipikat HGB/Hak Guna Bangunan yang masa berlakunya tinggal 2 tahun lagi. Saya dengar, HGB tersebut bisa ditingkatkan menjadi HM/Hak Milik.

Pertanyaan saya apa saja syarat untuk meningkatkan HGB menjadi HM?

Terimakasih atas perhatian dan jawaban dari bapak.

Nana Sudjana, Bandung

Jawab

Bapak Nana yang terhormat,

Dalam mengajukan permohonan peningkatan hak atas sertifikat menjadi Hak Milik memang ada beberapa persyaratan yang wajib dilampirkan seperti berikut.

1. Mengisi formulir surat permohonan,
2. Menandatangani Surat Pernyataan tidak menguasai lebih dari lima bidang tanah,
3. Sertipikat HGB Asli atas nama Pemohon,
4. Foto copy IMB,
5. Foto copy identitas,
6. Foto copy PBB tahun terakhit,
7. Rekening telefon, listrik, dan air, untuk membuktikan bahwa bangunan rumah tinggal sudah berdiri.

Dengan demikian apabila ada salah satu syarat tersebut yang tidak dilampirkan/diserahkan maka permohonan dapat ditolak.

Mengenai IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) yang wajib dilampirkan dalam permohonan tersebut, hal ini bertujuan untuk membuktikan apakah bangunan rumah tersebut peruntukannya yaitu sebagai hunian/tempat tinggal atau bukan sebagai tempat usaha.

Selanjutnya anda bisa menghubungi Kantor Pertanahan setempat.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Surjadi Jasin, S. H.

Tanah Absentee

(PROPERTI.BIZ edisi 43 / September 2009)

Pak Surjadi Jasin yang terhormat,

Saya bermaksud membeli tanah perkebunan di Kabupaten Bandung, menurut Lurah setempat, sudah ada Peraturan yang mengatur bahwa pihak pembeli tanah harus memiliki KTP di mana tanah tersebut berada atau dengan kata lain pembeli tanah harus penduduk setempat. Apakah Peraturan tersebut benar demikian?

Mohon penjelasan,

Aang Sukarya, Bandung

Jawab

Pak Aang yang saya hormati,

Keterangan dari Lurah terseut kepada Bapak adalah benar. Bahwa yang dimaksud dengan tanah absentee adalah tanah pertanian yang dimiliki oleh perorangan atau keluarga yang bedomisili di luar kecamatan tanah tersebut berada. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tidak mengijinkan pemilikan tanah secara absentee, maka dalam waktu 6 bulan tanah tersebut harus dialihkan kembali kepada orang yang berdomisili di kecamatan tanah tersebut berada. Kecuali, jika Bapak berdomisili di kecamatan yang bersebelahan dengan letak tanah yang Bapak beli tersebut.

Pada praktiknya, sebagian orang menyiasati ketentuan tersebut melalui cara-cara melanggar hukum seperti pembuatan surat kuasa mutlak atau pemilikan KTP ganda.

Pelanggarang tersebut memang sulit dibuktikan, sehingga sampai saat ini kantor pertanahan belum dapat menindak tegas dalam memberikan sanksi atas pelanggaran pemilikan tanah absentee. Kami tetap meyarankan agar Bapak memikirkan kembali rencana untuk membeli tanah tersebut, karena Bapak bukan penduduk setempat yang berhak memiliki tanah tersebut.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin

Harta Bawaan

(PROPERTI.BIZ edisi 42 / Agustus 2009)

Pak Surjadi yth,

Setahun yang lalu kami membeli sebuah rumah dari Bp.X, di mana harga telah kami lunasi sesuai dengan kesepakatan. Setelah melakukan banyak renovasi, saat ini kami sedang memasang iklan di beberapa surat kabar untuk menjual kembali. Tiba-tiba kami mendapat somasi dari kuasa hukum istri Bp.X, yang menyatakan bahwa jual beli rumah tersebut batal demi hukum karena pada saat transaksi tidak ada persetujuan dari istri Bp.X. Setelah kami menanyakan hal ini lebih lanjut kepada Bp.X, dijelaskan bila rumah yang kami beli ini merupakan harta bawaan dari orangtua Bp.X, sehingga Bp.X tidak pelu mendapatkan persetujuan dari istrinya.

Apa yang harus kami lakukan pak ?

Andre - Bandung

Jawab

Bapak Andre yth,

Menurut hukum, memang suami harus mendapat persetujuan istri dan begitu juga sebaliknya atas setiap perbuatan pengalihan hak, kecuali atas harta bawaan. Fakta tersebut sesuai dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 35 ayat 2 Undang-undang No. 1 tahun 1974 sebagai berikut:

“(2) Harta bawaan dari masing-masing suami dan istri dan harta benda yang diperoleh masing-masing sebagai hadiah atau warisan, adalah di bawah penguasaan masing-masing sepanjang para pihak tidak menentukan lain”

Pasal 36 ayat 2 Undang-undang No. 1 tahaun 1974 sebagai berikut:

“(2) Mengenai harta bawaan masing-masing, suami istri mempunyai hak sepenuhnya untuk melakukan perbuatan hukum mengenai harta bendanya”

Sehingga dengan demikian penjelasan Bp.X adalah sudah tepat, bila benar rumah tersebut merupakan harta bawaannya, maka Bp.X mempunyai hak dan wewenang sepenuhnya untuk mengalihkannya kepada Bapak tanpa mendapat persetujuan dari istri terlebih dahulu, atau dengan kata lain pengalihan hak tersebut sah asalkan proses transaksinya sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh Undang-undang.

Menghadapi somasi istri Bp.X, ada baiknya Bapak meminta Bp.X memperlihatkan atau memberikan dokumen-dokumen terkait yang membuktikan bahwa benar rumah tersebut adalah harta bawaan Bp.X.

Dan selain itu, saran kami Bapak harus menegaskan agar Bp.X dapat bertanggung jawab sepenuhnya menyelesaikan permasalahan internal dengan istrinya. Sehingga Bapak tidak perlu direpotkan dengan somasi-somasi selanjutnya dari kuasa hukum istri. Demikian, semoga bermanfaat.

Salam – Surjadi Jasin

Sertifikat Atas Nama Pewaris

(PROPERTI.BIZ edisi 41 / Juli 2009)

Pak Suryadi,

Kami sudah sepakat untuk melaksanakan transaksi jual beli tanah dan bangunan dengan seorang pemilik tanah. Kondisinya, sertifikat hak masih atas nama almarhum ayahnya, yang telah meninggal satu tahun yang lalu. Saat ini ada lima orang ahli waris yang berhak atas tanah dan bangunan tersebut. Berdasarkan kondisi tersebut, bagaimana cara pelaksanaan jual beli yang aman bagi kami ? Apakah seluruh ahli waris harus ikut serta dalam transaksi jual beli ? Perlu diketahui , 3 diantara 5 ahli waris tinggal di luar kota.

Terima kasih.

Sudargo – Bandung

Jawab

Pak Sudargo yth,

Ada beberapa tahapan yang dapat dilakukan dalam melaksanakan transaksi tersebut dengan aman.

Pertama kali, para ahli waris harus mengurus Keterangan atau Fatwa waris yang sah dan berhak atas tanah dan bangunan tersebut.

Fatwa atau keterangan waris tersebut dijadikan dasar untuk membalik nama kan sertifikat , dari nama almarhum ke nama lima orang ahli waris tersebut.

Kemudian dapat dilakukan pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan Notaris / PPAT.

Setelah pembuatan Akta Jual Beli tersebut , baru dapat dilakukan pendaftaran dan balik nama sertifikat lagi langsung atas nama Bapak.

Pada prinsipnya, seluruh ahli waris harus menyetujui transaksi jual beli tersebut, atau transaksi tersebut akan dianggap batal demi hukum.

apabila ketiga ahli waris ada di luar kota, maka dapat saja ketiga ahli waris tersebut memberikan kuasa KHUSUS kepadaa kedua ahli waris lainnya untuk melaakukan transaksi tersebut.

Bukti bahwa kelima orang tersebut merupakan ahli waris, dapat dibuktikan dengan bukti tertulis berupa Keterangan Ahli waris. Menurut Undang Undang, surat tanda bukti sebagai ahli waris adalah fatwa Waris dari Pengadilan Agama untuk mereka yang beragama Islam, atau akta waris yang dibuat oleh Notaris, atau penetapan waris yang dibuat oleh Pengadilan Negeri.

Demikian, semoga bermanfat.

Salam – Surjadi Jasin

Membeli Tanah Melalui Kredit Pemilikan Tanah

(PROPERTI.BIZ edisi 40 / Juni 2009)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya akan membeli kavling melalui KPT (Kredit Pemilikan Tanah) di salah satu bank. Pertanyaan saya apakah yang dimaksud dengan KPT tersebut? Apakah persyaratan dan prosedurnya sama dengan kredit pembelian rumah? Apakah dengan membeli melalui KPT bisa dijamin tanah tersebut bebas sengketa?

Apakah bank dapat diminta pertanggungjawabannya seandainya sertifikat tanah tersebut palsu dan ukuran luas tanahnya berbeda dengan yang di beli?

Jawab:

Kredit pemilikan tanah adalah fasilitas pembiayaan dari bank untuk membantu masyarakat melakukan pembelian kavling yang nantinya akan digunakan untuk membangun rumah tinggal (tanah siap bangun). Persyaratan dan prosedur KPT sama dengan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) maupun KPA (Kredit Pemilikan Apartemen), hanya obyeknya saja yang berbeda.

Prosedurnya, Anda akan menandatangani akad kredit, dan sertifikat tanah anda akan dibebani hak tanggungan sampai anda dapat melunasi seluruh pinjaman anda beserta bunga yang diperjanjikan, setelah sebelumnya akan diperiksa dulu kelengkapan syarat-syarat untuk terjadinya pengikatan jaminan.

Biasanya sebelum ditawarkan ke masyatakat, ada perjanjian tersendiri antara bank pemberi kredit dengan Developer yang memiliki kavling/tanah yang menyangkut jaminan Developer akan status tanah yang dipasarkan (tidak sengketa), perizinannya, dan keaslian sertifikatnya.

Menurut saya, membeli kavling tanah melalui KPT tidak dianggap jaminan bebas sengketa. Kemungkinan selalu ada, tetapi kemungkinan itu semakin kecil karena sebelum dilakukan akad kredit bank dan notaris akan memeriksa dengan seksama syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh konsumen dan Developer atau penjual. Oleh karena itu, kami tetap menyarankan anda melakukan bebera pengecekan terlebih dahulu, seperti sertifikasinya, perizinannya, dan juga track record dari Developer itu sendiri.

Bank tentu saja tidak bisa dimintai pertanggungjawabannya atas keaslian sertifikat ataupun mengenai kebenaran luas tanah. Dalam akad kredit, hak dan kewajiban Bank hanyalah mengenai kredit, yaitu membantu konsumen atau debitur untuk membiayai pembelian tanah tersebut. Dengan demikian, bila tanah yang akan anda beli ternyata bersengketa di kemudian hari, maka yang dapat anda minta pertanggungjawabannya atau yang dapat anda gugat adalah Developer yang bersangkutan. Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin,S. H

Membeli Properti Melalui Lelang

(PROPERTI.BIZ edisi 39 / Mei 2009)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya berniat mengikuti lelang eksekusi di pengadilan, bagaimana prosedur dan persyaratan mengikuti lelang di pengadilan agar saya tidak mendapat masalah dikemudian hari. apakah membeli properti melalui lelang pengadilan cukup aman?

Sunarto, Bandung

Jawab:

Bapak Sunarto yang saya hormati,

Perlu bapak ketahui bahwa lelang adalah salah satu cara mengalihkan aset dari satu pihak ke pihak lain, baik karena putusan pengadilan, aturan perundangan yang mengharuskan diadakan lelang ataupun lelang secara sukarela. Dalam hal ini, bapak akan mengikuti lelang karena putusan pengadilan(eksekusi), adapun prosedur lelnag pengadilan adalah sebagai berikut:

1. Lelang diumumkan secara terbuka melalui surat kabar sebanyak dua kali.
   
2. Peserta lelang sekurang-kurangnya diikuti oleh dua orang penawar. Peserta diwajibkan menyerahkan uang jaminan yang besarnya ditentukan oleh pengadilan. Uang jaminan akan diperhitungkan dengan harga pembelian dalam lelang.
   
3. Uang jaminan akan dikembalikan jika penawaranya tidak ditunjuk sebagai pembeli/pemenang lelang.
   
4. Penawaran diajukan secara lisan atau pun dalam amplop tertutup.
   
5. Jika seorang penawar ditunjuk sebagai pemenang dalam lelang tersebut, maka diwajibkan membayar tunai harga pokok berikut biaya lelang dan uang miskin kepada pejabat lelang sewaktu lelang tersebut berlangsung.
   

Secara hukum, sebagai pembeli yang beritikad baik dalam lelang pengadilan, akan dilindungi oleh hukum. Tapi sebaiknya peserta mengecek objek yang akan dilelang terlebih dahulu dengan cermat dan teliti.

Alasannya adalah, pertama, adanya ketentuan dalam pelaksanaan lelang bahwa penawar/pembeli dianggap sungguh-sungguh telah mengetahui apa yang dibeli atau ditawar oleh mereka termasuk kerusakan yang terlihat maupun tidak, dan pembeli tidak berhak menolak keadaan itu.

Kedua, peserta lelang harus memastikan objek yang dilelang dalam keadaan kosong. Karena, dalam prakteknya banyak rumah yang dijual melalui lelang pengadilan masih dihuni oleh penghuni lama(debitur). Mereka (debitur) biasanya tidak bersedia mengosongkan objek lelang dengan sukarela. Dengan demikian seorang pembeli lelang yang sah tetap harus bernegosiasi dan menyediakan uang damai kepada penghuni lama tersebut. Bila penghuni lama tidak bersedia untuk mengosongkan objek lelang, maka pembeli harus melakukan permohonan eksekusi pengosongan ke Pengadila Negeri.

Sebenarnya anda tidak perlu terlalu khawatir untuk membeli melalui lelang, karena hukum akan melindungi anda sebagai pembeli yang beritikad baik. Semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin.

Proses Pembuatan Akta Jual Beli

(PROPERTI.BIZ edisi 38 / April 2009)

Bapak Surjadi yang terhormat,

Melalui surat ini saya ingin bertanya kepada bapak mengenai apa saja yang harus saya siapkan apabila saya ingin menjual rumah saya yang saya tempati saat ini. Dan kebetulan saya juga ingin membeli rumah baru yang akan saya tempati dikemudian hari. Untuk itu saya mohon saran dan petujuk dari bapak mengenai syarat-syarat apa saja yang harus saya siapkan dan bagimana prosesnya?

Terima kasih sebelumnya.

Randy, Cipedes.

Jawab:

Bapak Randy yth.,

Untuk menjual dan membeli tanah/rumah ada beberapa dokumen yang harus anda siapkan. Sebagai penjual anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

1. Sertipikat asli hak atas tanah yang akan dijual;
   
2. Bukti indentitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP), apabila sudah menikah disertai akta nikah dan KTP istri;
   
3. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk 10 tahun terakhir;
   
4. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
   
5. Kartu Keluarga (KK).
   

Dan sebagai pembeli anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

1. Bukti identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP);
   
2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
   
3. Kartu Keluarga (KK).
   

Setelah dokumen tersebut lengkap maka dibawa ke seorang PPAT. Saat datang untuk pertama kalinya ke PPAT, AJB belum bisa langsung dibuat. Beberapa persiapan dibawah ini harus dilakukan oleh masing-masing pihak yang terlibat transaksi:

1. PPAT harus mengecek keaslian sertipikat tanah ke kantor pertanahan;
   
2. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) di kantor pos, bank persepsi, atau tempat lain yang ditunjuk oleh menteri sesuai dengan Undang Undang UU Nomor 17 Tahun 2000. Bank dan kantor pos atau lembaga lain yang ditunjuk sudah menyiapakan bukti setor khusus untuk pembayaran PPh. Anda tinggal mengisi blanko tersebut;
   
3. Penjual harus membuat surat pernyataan bahwa tanah yang dibeli tidak dalam sengketa. PPAT berhak menolak pembuatan AJB apabila masih terdapat sengketa;
   
4. Calon pembeli membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut, ia tidak menjadi pemegang hak yang melebihi ketentuan batas luas maksimal;
   
5. Calon pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ke bank persepsi (yang ketentuannya ini ditunjuk oleh menteri berdasarkan UU No.18 Tahun 2000), kantor pos atau lembaga lain.
   

Apabila persiapan tersebut telah dilakukan maka pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dapat dilakukan demikian:

1. Pembuatan AJB harus dihadiri oleh dua belah pihak yang akan melakukan transaksi, penjual dan pembeli atau kuasa hukum masing-masing yang diberi surat kuasa tertulis.
   
2. Pembuatan akta juga harus dihadiri minimal 2 orang saksi, dari pihak pembeli dan pihak penjual.
   
3. PPAT terlebih dahulu harus membacakan isi akta yang akan ditandatangani dan menjelaskan isi akta kepada semua yang hadir saat pembuatan akta.
   
4. Apabila seluruh isi akta disetujui oleh penjual dan pembeli, maka akta bisa ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi serta PPAT.
   
5. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satu lembar lainnya diserahkan ke kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
   
6. Salinannya diserahkan kepada penjual dan pembeli, masing-masing satu.
   

Salam, Surjadi Jasin

Menentukan Luas Tanah Yang Akan Dibeli

(PROPERTI.BIZ edisi 37 / Pebruari 2009)

Bapak Surjadi yang terhormat,

Saya akan melakukan transaksi jual beli berupa tanah hak milik adat di daerah Cihideung. Ternyata luas tanah berbeda antara surat girik dengan SPPT Pajak Bumi dan Bangunan. Saya ingin menanyakan, bukti luas yang mana yang dapat di jadikan sebagai patokan untuk menentukan luas, sehingga harga tanah tersebut dapat dipastikan. Mohon saran dan petunjuk agar jual beli tanah tersebut lancar dan aman.

Demikian pertanyaan saya. Terima kasih

Dudi, Bandung Barat

Jawab:

Bapak Dudi yth., perlu diketahui bahwa luas tanah pada girik tidak dapat dijadikan patokan untuk menentukan luas tanah yang sebenarnya. Girik merupakan bukti pembayaran pajak oleh orang yang memanfaatkan tanah tersebut. Pengukurannya pun seringkali mengalami perubahan baik terkait dengan luas tanah maupun batas-batas tanahnya, mengukur-nya pun dengan cara tradisional, bahkan kadang-kadang hanya di kira-kira saja.

Sedangkan luas yang tercantum di dalam SPPT adalah luas sesuai dengan luas yang tertulis dalam surat girik pajak atau sertipikat. Oleh karena itu perlu dilakukan pengukuran ulang mengenai luas tanah di SPPT yang berbeda dengan surat girik, guna menghindari adanya permasalahan hukum terkait dengan perbedaan luas tanah di kemudian hari.

Untuk pengukuran ulang tersebut, Bapak dapat melakukannya sendiri. Namun menurut kami, lebih baik Bapak mengajukan permohonan pengukuran resmi pada Kantor Pertanahan setempat. Hasil pengukuran resmi tersebut berfungsi agar diketahui luas batasan tanah yang benar. Dengan demikian, harga jual tanah bisa langsung ditentukan. Selain itu, dengan adanya pengukuran resmi akan memudahkan Bapak dalam mengurus sertifikat di kemudian hari.

Demikian saran dari saya, semoga bermanfaat

Salam,

Surjadi Jasin

Penurunan Hak

(PROPERTI.BIZ edisi 36 / Januari 2009)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya mempunyai sebidang tanah hak milik yang akan dibeli oleh sebuah perusahaan berbadan hukum PT. Saya mendengar bahwa perusahaan yang berbadan hukum tidak boleh membeli tanah dengan status Hak Milik (HM). Yang ingin saya tanyakan bagaimana cara sehingga saya dapat menjual/mengalihkan tanah yang saya miliki kepada perusahaan yang berbadan hukum PT tersebut?

Dede Soeteja

Soreang

Jawab:

Pak Dede yang saya hormati

Memang suatu badan hukum tidak diperkenankan memiliki tanah dengan status Hak Milik. Yang dapat anda lakukan adalah mengubah hak terlebih dahulu sebelum melakukan pemindahan hak (jual beli), dengan cara mengajukan permohonan penurunan hak atas tanah dari Hak Milik (HM) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB). Berdasarkan permohonan tersebut Kepala Kantor Pertanahan akan mengubah status Hak Milik (HM) tanah yang anda punyai menjadi Hak Guna Bangunan (HGB).

Adapun proses pemindahan hak (jual beli) adalah sebagai berikut:

1. Bapak mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah tersebut. Atau Para Pihak membuat perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Bapak memberi surat kuasa kepada perusahaan tersebut, perusahaan tersebut dapat mengajukan permohonan perubahan hak (dari Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan) atas nama Bapak, kepada Kepala Kantor Pertanahan.
   
2. Selanjutnya Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan. Sertifikat Hak Guna bangunan tersebut dipakai untuk pembuatan akta pemindahan hak (Akta Jual Beli) di hadapan PPAT untuk kemudian diajukan pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan setempat.
   

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin.