Thursday, March 23, 2006

Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah dan Bangunan

(PROPERTI.BIZ edisi 3 / Maret 2006)

Pak Surjadi,

Saya mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Jl. Peta, saya berniat menjual tanah dan bangunan tersebut melalui salah satu agen properti. Saya ingin mengetahui lebih jauh mengenai syarat dan tata cara jual beli tanah dan bangunan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Terima kasih.
Deddy Sugandi - Bdg
Jawab:
Bpk. Deddy Sugandi yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya. Masalah jual beli tanah sebenarnya adalah masalah yang sederhana tapi cukup kompleks dalam arti ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dan dilengkapi terlebih dahulu sebelum jual beli dilakukan guna sempurnanya perbuatan hukum tersebut sehingga dapat dibalik nama ke nama pembeli .

Apabila sudah tercapai kesepakatan harga antara anda dan pembeli maka pertama tama anda datang ke kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk minta dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). PPAT adalah Pejabat Umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang tugasnya adalah membuat Akta, yang menjadi bukti telah dilakukannya perbuatan hukum Peralihan Hak atas Tanah dari Penjual ke Pembeli.

AJB ini adalah media bagi Kantor Pertanahan / BPN untuk membalik nama sertipikat ke nama pembeli .Adapun syarat syarat yang akan diminta oleh PPAT untuk anda lengkapi adalah :

Bagi Penjual:
- Sertipikat Asli
- KTP Pemilik (suami - istri) bagi yang sudah menikah
- Akta Nikah (Surat Nikah) bagi yang sudah menikah
- Bukti pembayaran PBB
- Kartu Keluarga

Bagi Pembeli :
- KTP
Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memeriksa terlebih dahulu Sertipikat ke Kantor Pertanahan guna mengetahui
a. Apakah Sertipikat tersebut asli
b. Apakah Sertipikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak
Dalam istilah sehari hari Sertipikat tersebut dinyatakan "BERSIH" karena PPAT akan menolak membuat Akta Jual Beli jika tanah tersebut dalam sengeta atau sedang dalam dijaminkan ("TIDAK BERSIH")
c. Apakah sertifikat tersebut sedang dalam sengketa atau tidak.
Sebelum dilakukan AJB juga Pembeli dan Penjual berkewajiban membayar :

Bagi Penjual:
Membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% x nilai jual (jika nilai jual diatas Rp. 60.000.000)

Bagi Pembeli :
Membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% x nilai jual - Rp. 30.000.000,-
Setelah kesemuanya lengkap, barulah PPAT akan mempersilahkan anda dan Pembeli menandatangani Akta Jual Beli. Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam,
Surjadi Jasin, SH.

19 comments:

  1. Hi Pak Jasin,

    Bagaimana persyaratan bila Penjual adalah seorang Ibu Janda yang mana sertifikat pemilik tanah nya adalah atas nama Ibu janda tersebut.

    ReplyDelete
  2. pak gimana caranya beli tanah dng status girik ma di rubah dan di pecah saya ibaratkan tanah 5600 m pasaran 500 rb
    dari pemilik sampe pembeli juga sampe ke notaris untuk dapat sertiikat shm dan hgb

    rian_md@live.com

    jawabnya ke email saya yach pak

    ReplyDelete
  3. Lahan dijual di purworejo
    Lahan dijual

    Luas : 37 hektar
    Harga 60rb/m2

    240 warga pemilik sudah tanda tangan setuju di jual. termasuk dr kepala desa menyetujui. Lokasi sangat bagus. ada sumber mata air, subur. Tanah datar, tidak dekat dgn pemukiman tp akses mudah. Tidak ada kuburan di lokasi. 3 km dr kota Purworejo Jateng. Cocok untuk perumahan,perkebunan,peternakan,pabrik,investasi

    Hub : 081804069505

    ReplyDelete
  4. MAU TANYA ... JIKA SEANDAINYA SAYA MENJADI PERANTARA JUAL BELI RUMAH ATAU TANAH APA YG HARUS SAYA LAKUKAN ATAU BAGAIMANA SEHARUSNYA ... SOALNYA WAKTU KEBELAKANG SAYA PERNAH JADI PERANTARA, SIPEMBELI MAIN DIBELAKANG DG PENJUALNYA... MOHON PENJELASANYA ...
    BILA BAPAK BERKENAN JAWABANNYA BISA KE EMAIL SAYA ANDRIYUSUP25@GMAIL.COM TERIMA KASIH

    ReplyDelete
  5. Mat malam Pak, Saya mohon informasinya tentang penjualan tanah. Saya memiliki tanah 1ha, hendak saya bagikan dalam kavling-kavling. Pertanyaan: 1. Apakah ada aturan khusus dlm pertimbangan pembagian luas kavling, dan apakah harus oleh petugas agraria? 2. Bagaimana proses perhitungan pajaknya? 3. Bagaimana prosedur dari awal hingga selesainya? Makasih atas infonya.

    sandyyansiku@yahoo.com

    ReplyDelete
  6. Dear Admin,

    Mohon pencerahan nya untuk beberapa pertanyaan dibawah ini karena saya masih sangat awam:
    1. Saya hendak membeli rumah di bilangan Ciputat, Tangerang Selatan. Kemarin saya sudah bertemu dengan pihak penjual, dan ditunjukkan Akta Jual Beli dgn stempel AGRARIA. Menurut mertua saya, surat-surat itu harus nya ada 3 copy, untuk AGRARIA, PEMBELI, dan untuk PEMERINTAH?? (CMIIW)
    2. Tertera di AJB yg ditunjukkan oleh penjual, luas tanah nya 198 m2. Namun di PBB tertera luas tanah nya 199 m2. Apakah ini akan menjadi masalah?
    3. Nama penjual di AJB berbeda dengan nama di PBB, apakah ini akan bermasalah juga?
    4. Setelah saya dan penjual sepakat dgn harga jual, saya melakukan pengukuran ulang, namun ternyata setelah diukur luas tanah aktualnya adalah 254 m2. Apakah ini dianggap kelebihan tanah dan apakah saya harus melunasi kelebihan tanah tersebut? Sedangkan dari pihak penjual menyatakan harga yg disepakati tersebut sudah mencakup kelebihan tanah itu.
    5. Penjual juga menyatakan bahwa tidak mau mengeluarkan biaya2 seperti komisi perantara dan biaya surat2. Mohon pencerahan dari bapak, apakah ada UU yg mengatur tentang komisi perantara dan berapa besar nya? Juga biaya surat2 yang diperlukan.

    Terima kasih atas jawabannya.
    Salam.

    ReplyDelete
  7. pak saya pengen konsultasi,..kl pengen bikin surat-surat tanah gimana ya?saya masih belum ngerti masalah bikin surat tanah,pengalaman pertama kali ni pak,mohon informasinya

    ReplyDelete
  8. pak Surjadi yg saya hormati,

    saya jansent penduduk medan,saya ingin menanyakan "tentang prosedur/syarat cara membeli tanah PJKA"

    Apakah membeli tanah pjka sangatlah ribet? seperti yang saya dengarkan harus lewat bantuan ATAU persetujuan anggota DPR,LALU HARUS lewat menteri BUMN,dan laen nya?

    mohon petunjuknya pak Surjadi,& terima kasih sebanyak banyaknya sebelumnya pak.

    ReplyDelete
  9. pak saya mau tanya,

    ada saudara ibu saya menjual tanah padahal itu adalah warisan, nah ibu saya tidak mendapatkan sepersen pun warisan dari ortunya. dan akhirnya tanah dan bangunannya dijual secara diam2, ibu saya tahu setelah ada pengukuran tentu saja ibu saya sangat terkejut. dan ibu saya ingin meminta hak uang bangunan karena banguna rumah dibangun oleh Alm ayah saya, tapi malah ribet urusannya, intinya bibi saya ingin yang menunggu rumah ditanah tersebut keluar saja dan ibu saya tidak boleh meminta uang bangunan tersebut, itu bagaimana ya pak? mohon penjelasannya

    ReplyDelete
  10. apabila ada penjual yang menjanjikan ajb, tp belum di kasih tu bagaimana. karna dari kesepakatan jual beli hanya ada kwitansi yang pakai materai itu ada atas nama penjual dan ada atas nama pembeli juga. yang saya takutkan klw ada penipuan, karna setiap di tagih untuk ajb/sertifikat tanah'n itu orang'n selalu menghindar.

    ReplyDelete
  11. saya punya kondisi, proses AJB sudah selesai, baik penjual dan pembeli pun tak ada masalah. tapi ada pejabat dinas yang yang meminta uang(dengan alasan "pajak+uang dengar"). berdasarkan informasi yang saya dapat pjak(administrasi) hanya dilakukan di notaris(PPh dan BPHTB)...itu bagaimana?dan jika saya ingin laporkan mungkin bapak bisa kasih saya saran. thanks.

    ReplyDelete
  12. pak surjadi
    maaf sebelumnya pak, saya mau tanya... orang tua laki laki saya mempunyai sebidang tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang tua laki laki saya, dan orang tua laki laki saya sudah meninggal... tapi saat ini sertifikat tanah itu di pegang oleh adik orang tua laki laki saya, karna dia merasa kalau tanah itu milik dia... saya mau menanyakan apakah adik orang tua saya itu bisa menjual tanah tersebut tanpa sepengetahuan ahli waris... sebelumnya saya ucapkan terima kasih.

    ReplyDelete
  13. This comment has been removed by a blog administrator.

    ReplyDelete
  14. Salam hormat, brsama ini sy mohon petunjuk bpak, bgm cara/etika memediasi yg baik antara penjual/pemilik tanah dengan pembeli, sementara sy pada posisi penyambung lidah dari phk pemilik. Bgm sebaiknya cara sy memperoleh "fee" dari jual beli ini ?. Trimakasih atas perhatiannya. Hormat sy Rio di Halim PK.

    ReplyDelete
  15. salam hormat, sy ingin menjual tanah dan bangunan berbentuk girik, tdk ada pbb, listrik membayar mell ATM,blum ada surat waris, apa yg hrus sy lakukan unk menjualnya pak? tlong k email sy rachmaherbast@yahoo.com trims

    ReplyDelete
  16. Salam hormat,
    Mohon pencerahan..
    4bulan yang lalu ibu mertua saya berniat membeli rumah yang sama sekali belum ada surat surat kepemilikan,entah itu akta ataupun sertifikat,rekening listrik pun tidak ada karena yang menjual beralasan kalau beberapa bulan yang lalu listrik dicabut oleh pihak pln karena telat membayar.meskipun begitu akhirnya kami sepakat dengan harga yg sesuai namun sertifikat dibuat terlebih dahulu oleh pihak penjual dan kami membayar terlebih dahulu 43% dari harga rumah,dengan perjanjian 3bulan sertifikat selesai dan kami pun akan melunasinya. Namun setelah 4 bulan sertifikat blm selesai juga,membatalkan pun tidak bisa karena ada perjanjian hitam diatas putih uang sebanyak 10juta hangus jika membatalkan secara sepihak sementara mereka(pihak penjual)hingga sekarang tidak berani menjanjikan kapan sertfikat rumah selesai.
    Mohon bantuannya apa sebaiknya yang harus pihak kami lakukan.

    ReplyDelete
  17. Bpk.suryadi Yth,
    bolehkah saya mendapat pencerahan mengenai baik dan buruknya menggugat pembatalan sertifikat yang mana saya membeli tanah dengan akte penyerahan dari orang yang telah menempati tanah ini selama 45 thn.tetapi ketika saya ingin sertifikasi tanah ini,BPN berdalih bahwa pada thn 1978 tanah ini telah ada sertifikatnya tetapi BPN tidak mempunyai alamat sekarang dan juga RT<RW dan kelurah tidak mempunyai juga yang mana sertifikat thn 1978 tidak pernah ditempati.
    saya mengajukan permohonan sertifikat dari thn 1998 dan tidak selesai sampai hari ini .
    BPN mengajukan opsi bila mau di PTUN kan dengan pengajuan PEMBATALAN sertifikat yang dikeluarkan thn.1978.
    apakah dengan PTUN ini ,menurut Bapak ini adalah jalan yang terbaik untuk mendapatkan sertifikat.
    Terimakasih atas perhatiannya.Ellen.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bpk Suryadi Yth,
      semoga bapak dan keluarga tetap dalam lindungan Tuhan YME.Amin
      mohon bantuan konsultasi mengenai sebidang tanah dan bangunan yang akan ibu kami jual ke pembeli,bila sertifikat tanah dan bangunan atas nama kakak kami yang sudah meninggal dunia,yg sebulmnya tanah dan bangunan tsb pemberian ayah kami yang juga sudah meninggal,apakah bisa di jual oleh ibu kandung kakak kami,tampa persetujuan suami,dan ank2 kakak kami(masih di bawah umur)?anak2 dari kakak kami,sampai sekarang ibu kami yang mengurus/memeliharanya,-karna kondisi tanah dan bangunan sudah tidak ada yang mengurusnya lagi,(suami dari kakak kami tidak mau tau/tdk mengurus rumah itu lagi,sehigga ibu kami ingin menjualnya.bagaimana cara membuat surat keterangan bahwa tanah,berikut bangunan akan di jual ke pembeli.apakah juga/tidak perlu meminta surat kuasa ke suami kakak kami tuk ingin menjual rumah tsb.mohon bantuan bapak harus bagaimana kami menyikapi ini,karna ibu kami memerlukan dana yang mendesak untuk biaya operasi jantungnya.Terima kasih atas perhatian bapk.Kami adik kandung dari kakak kami yang kami cintai yg telah meninggalkan kami.Gerry A

      Delete
  18. pak mau tanya di daerah saya ada beberapa pemilik rumah yang manambah/membangun rumah tingkat di atas jalan umum sehingga jalan dilingkungan kami jadi seperti terowongan apakah itu melanggar hukum,sebab hal ini sangat mengganggu pengguna jalan.
    mohon penjelasannya.
    terima kasih

    ReplyDelete