(PROPERTI.BIZ edisi 9 / Oktober 2006)
Pak Surjadi yang terhormat,
Saya Suparman berniat membeli tanah dan bangunan. Pilihan sudah saya tetapkan. Harga antara saya dan penjual sudah disepakati, tetapi saya terkaget-kaget karena biaya yang harus dikeluarkan untuk pajak dan biaya jual beli tersebut menurut saya luar biasa besarnya, sedangkan dana untuk membeli tanah tersebut adalah hasil dari menguras tabungan saya. Apakah memang demikian besar jumlah biaya dalam setiap transaksi jual beli tanah?
Mohon penjelasan dari Pak Surjadi.
Terima kasih.
Jawab:
Pak Suparman yang sedang terkaget-kaget, secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi yaitu:
a. Pajak dan Bea,
b. Biaya pembuatan Akta PPAT (Akta Jual Beli),
c. Biaya pengurusan balik nama.
Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dalam angka tertentu.
Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dalam tahun pajak. Ini bisa berbentuk pengalihan harta berupa tanah dan / atau bagunan.
Tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari nilai jual obyek pajak (NJOP), besar PPh dihitung dari NJOP. Untuk transaksi < 60 juta, PPh tidak wajib dibayar.
Komponen Bea dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah Bea atau Pajak yang dikenakan atas perolehan dan / atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli. Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi < NJOP, dasar pengenaannya dihitung berdasarkan NJOP yang terlebih dahulu dikurangi dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP). Nilai NPOTKP ditetapkan secara regional. Untuk kota Bandung besarnya NPOTKP adalah Rp. 30 juta.
Contoh: A menjual tanah pada B seharga Rp. 200 juta. NJOP Rp. 150 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A adalah Rp. 200 juta x 5% = Rp. 10 juta.
BPHTB yang harus dibayar B adalah (Rp. 200 juta - Rp. 30 juta) x 5% = Rp. 8,5 juta.
Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta jual beli tanah meliputi biaya pembuatan Akta PPAT dan honorarium. Biasanya besarnya adalah 1% dari nilai transaksi. Komponen yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama, meliputi biaya cek sertipikat, formulir / blanko balik nama, biaya administrasi dan jasa pengurusan.
Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan balik nama. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama antara penjual dan pembeli. Sudah pasti setelah terjadi kesepakatan di antara mereka.
Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.
Salam, Surjadi Jasin, S.H.
