Konsultasi Hukum Properti

Jual Beli Tanah Dalam Proses Perceraian

2011-03-02T17:51:00.002+07:00

PROPERTI.BIZ edisi 60 / Maret 2011

Pak Surjadi Yth,

Bagaimana caranya menjual tanah jika saya dalam proses perceraian dengan istri. Apa masih memerlukan persetujuan istri ?

Terimakasih atas jawabannya.

Andi - Bandung

JAWAB

Pak Andi,

Karena masih dalam proses, secara hukum Bapak dan istri masih berstatus suami istri yg sah. Sehingga, jika akan menjual tetap harus mendapat persetujuan suami atau istri. Kecuali perolehan tanah dan bangunan tersebut diperoleh sebelum menikah, suami atau istri yang tercantum namanya dalam serti kat tersebut boleh menjual sendiri tanpa persetujuan pasangan nikahnya.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin

Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat

2011-01-05T17:41:00.003+07:00

PROPERTI.BIZ edisi 58 / Januari 2010

Bpk. Surjadi yang terhormat,

Saya mempunyai sebidang tanah yang belum berserti kat. Satu satunya bukti adalah berupa akta jual beli tanah. Ketika saya memeriksa sik tanah, batas-batas tanah sudah berubah dengan yang tercantum di Akta Jual Beli maupun surat girik.

Saat ini ada peminat yang akan membeli tanah tersebut. Apakah saya dapat menjual tanah yang belum berserti kat dan tanpa batas yang jelas? Demikian pertanyaan saya, terima kasih.

Sujono, Bogor

JAWAB

Bapak Sujono Yth,

Untuk dapat mengalihkan/menjual objek tanah maka kita harus mengetahui kewenangan dari subjek (pembeli/penjual) dan keabsahan objek ( sik tanah dan buktibukti suratnya). Apabila salah satu tidak terpenuhi, maka transaksi jual beli tidak dapat dilaksanakan.

Belum adanya serti kat dan batas-batas tanah yang tidak jelas, tidak berarti Bapak tidak dapat menjual tanah tersebut. Jika Bapak sudah menjelaskan kondisi yang sebenarnya Bapak bisa menjualnya.

Sebaiknya kondisi tanah yang sebenarnya dan kesepakatan dengan para pihak, dituangkan

secara terperinci dalam perjanjian jual beli. Hal ini agar tidak ada permasalahan

hukum di kemudian hari.

Demikian penjelasan singkat saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, SH

Membeli Tanah dan Bangunan Melalui Developer

2010-12-01T21:43:00.000+07:00

PROPERTI.BIZ edisi 57 / Desember 2010

Bpk. Surjadi yang terhormat,

Kalau mau mengecek developer itu bonafide atau tidak itu gimana....? Kalau developer tersebut tidak mempunyai rekanan dengan pihak bank bagaimana...? Apakah kredit bisa di setujui....? sebab saat ini pihak developer selalu memberikan penawaran untuk in house tapi saya kurang yakin... apakah aman dengan cara in house.

Agustinus

JAWAB

Pak Agustinus yth,

Pertama-tama untuk melihat developer bonafide tidaknya, lihat track record nya, apakah developer tersebut dalam menyelesaikan proyek-proyek sebelumnya ada banyak masalah atau tidak, jika dalam proyek-proyek sebelumnya sudah banyak masalah, anda perlu waspada dan berhati hati.

Selain itu , anda harus memeriksa aspek legalitas antara lain, sertifikat tanah yang akan di develope, aspek kepemilikan, serta perijinan perijinan nya.

Anda harus tegas menanyakan hal tersebut ke bagian marketing developer sebelum anda menentukan membeli atau tidak.

Jika semua ok, saya pikir anda tidak perlu ragu membelinya.

Bila developer tidak mempunyai rekanan dengan pihak bank, bank bisa saja memberikan kreditnya, sepanjang developer tersebut bonafide dan debiturnya layak untuk diberikan kredit.

Demikian, semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, S. H.

Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Lelang

2010-11-01T21:41:00.000+07:00

PROPERTI.BIZ edisi 56 / November 2010

Bpk. Surjadi yang terhormat,

Saya tertarik untuk membeli rumah di daerah Setrasari melalui proses lelang Pengadilan Negeri. Persyaratan sudah saya penuhi dan saya telah mengecek kondisi fisik tanah dan bangunan tersebut.

Ketika saya cek mengenai aspek legalitas, ternyata tanah dan bangunan yg akan dilelang tersebut tidak ada sertifikatnya. Apakah hal tersebut aman bagi saya , jika saya ditunjuk sebagai pemenang lelang ?

Joko S.

JAWAB

Pa Joko, pada prinsipnya, lelang tanah dan bangunan harus disertai dg penyerahan sertifikat, jika memang dapat dibuktikan bahwa sertifikat tidak dapat diserahkan pada saat lelang, bukan berarti lelang tidak sah.

Karena hukum memberi perlindungan hukum kepada pemegang lelang sesuai dengan Surat Deputy Menteri Agraria No. 5329 tgl 18 -2-1994 yg memberi perlindungan hukum kepada pemegang lelang yang sertifikatnya tidak bisa diserahkan yaitu : dengan pembatalan sertifikat tanah yg terdahulu dan dengan risalah lelang dapat dilaksanakan pendaftaran peralihan hak kepada pembeli / pemenang lelang. Jadi, berdasarkan risalah lelang pemenang lelang dapat melakukan balik nama sertifikat sesuai dengan prosedur pendaftaran tanah yg biasa dilakukan, maka jelas kedudukan pemenang lelang sangat aman .

Demikian, semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, S. H.

Haruskah Dengan Akta Notaris?

2010-10-02T08:44:00.002+07:00

PROPERTI.BIZ edisi 55 / Oktober 2010

Bpk. Surjadi yang terhormat,

Apakah setiap transaksi jual-beli properti harus melalui notaris?

Jika saya memiliki persediaan dana yang terbatas dan tidak mencukupi untuk biaya notaris yang cukup mahal, apakah ada alternatif lain yang dapat saya lakukan sehingga saya tidak perlu transaksi melalui notaris/PPAT?

Mohon penjelasannya, Terimakasih.

Willy, Bandung

JAWAB

Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan suatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah, atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat dan di hadapan pejabat yang ditunjuk.

Pejabat yang dimaksud adalah PPAT. PPAT adalah satu-satunya pejabat yag berwenang untuk membuat akta-akta peralihan hak atas tanah, termasuk jual-beli. Perkecualian mengenai ketentuan tersebut jika suatu Kecamatan belum diangkat seorang PPAT, biasanya Kepala Kecamatan dapat menjadi PPAT sementara. Suatu transaksi jual-beli tanah/properti yang tidak dilakukan di hadapan PPAT memang tidak dapat dianggap tidak sah. Namun, sebagai konsekuensinya, pembeli tidak dapat melakukan pendaftaran hak di kantor BPN, sehingga pembeli tidak akan memperoleh sertifikat sebagai tanda bukti atas tanah yang dibeli tersebut.

Dalam hal ini pendaftaran tanah hanya dapat dilakukan berdasarkan akta otentik yang dibuat oleh PPAT. Mengenai biaya yang cukup tinggi memang relatif, karena mengenai biaya pembuatan akta PPAT sudah ada UU yang mengaturnya.

Demikian dari saya, semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, S. H.

Membeli Rumah dari Developer Perorangan

2010-08-19T09:28:00.003+07:00

PROPERTI.BIZ edisi 54 / Agustus - September 2010

Bpk. Surjadi Jasin yth.

Saya tertarik untuk rumah di perumahan milik perorangan, dia membeli tanah dan membangun rumah yang sejenis dengan jumlah yang tidak terlalu banyak. Bagaimana caranya agar saya tidak tertipu. Apa saja yang perlu saya perhatikan jika saya membeli rumah tersebut?

Agung, Bandung

JAWAB

Bpk. Agung yth.

Dalam hal ini Anda harus memperhatikan aspek kepemilikan, karena berkaitan dengan pihak yang menjual harus benar-benar sebagai pemilik tanah dan bangunan tersebut. Untuk itu Anda dapat melihat dari sertifikat tanahnya, seharusnya nama yang menjual tercantum dalam seritfikat. Jika tidak, perlu dilihat hubungan hukumnya antara orang yang tercatat dalam sertifikat tanah dan orang yang menjual, setidaknya harus ada surat kuasa untuk menjual. Sebaiknya tanah yang dibangun rumah-rumah tersebut sudah bersertifikat.

Mengenai aspek perizinan ini berbeda dengan perumahan yang dibangun oleh developer di kawasan perumahan harus sudah memiliki izin lokasi. Dengan memiliki izin lokasi berarti lahan tanah di lokasi tersebut telah memiliki persyaratan teknis. Sementara itu, tanah yang dibangun secara perorangan untuk perumahan kurang dapat dipertanggungjawabkan sesuai tata kota, meskipun telah memiliki IMB, karena hal ini belum disesuaikan dengan rencana pengembangan kota. Ada baiknya Anda mempertimbangkan kembali untuk membeli rumah dari developer perorangan karena faktor-faktor tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat

Salam, Surjadi Jasin, S. H.

Memutuskan Perjanjian Sewa Menyewa

2010-07-16T16:38:00.001+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 53 / Juli 2010)

Bpk, Surjadi Jasin yth.

Satu tahun yang lalu, saya menyewakan rumah dengan jangka waktu sewa selama 3 tahun. Ini berarti masih ada sisa jangka sewa selama 2 tahun. Saya menyewakan rumah tersebut karena suami saya harus dinas pindah ke luar kota. Rencananya, suami saya bertugas lebih dari 1 tahun. Namun, nyatanya setelah satu tahun pertama, suami saya ditempatkan kembali di Bandung.

Permasalahannya, ketika saa dan suami saya kembali ke Bandung kami tidak memiliki rumah lain selain rumah yang disewakan. Dengan situasi ini, saya mempunyai keinginan untuk memutuskan perjanjian sewa dengan mengembalikan uang sewa yang telah dibayar oleh pihak penyewa. Keinginan untuk memutuskan kontrak sewa ini karena rumah tersebut akan saya gunakan sendiri, bukan disewakan lagi.

Ternyata permintaan saya untuk memutuskan sewa ditolak oleh pihak penyewa. Mereka beralasan bahwa mereka sudah terlanjur membuat kesepakatan selama tiga tahun.

Dalam kondisi ini, kami mohon sarannya. Terimakasih.

Alice, Bandung Utara

JAWAB

Ibu Alice yang terhormat..

Alasan dari pihak penyewa yang keberatan untuk menghentikan perjanjian sewa menyewa adalah wajar dan tidak menyalahi ketentuan hukum yang berlaku. Dalam Pasal 1579 BW (Boergerlijk Wetboek) ada suatu ketentuan yang berbunyi sebagai berikut : “Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewa dengan menyatakan hendak memakai sendiri barangnya yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya”

Sebaiknya Ibu memeriksa kembali apakah dalam perjanjian sewa diatur klausula mengenai ketentuan di mana perjanjian sewa dapat dihentikan kapan saja oleh pihak pemilik apabila pemilik membutuhkan untuk memakai sendiri.

Jika ketentuan itu ada, maka Ibu memiliki dasar hukum untuk menghentikan perjanjian sewa. Namun bila tidak, secara hukum Ibu tidak bisa menghentikannya secara sepihak. Dengan kata lain, Ibu dapat menggunakan rumah tersebut setalah masa sewa menyewa telah berakhir. Atau bisa jadi, pihak penyewa menyetujui secara suka rela untuk menghentikan perjanjian sewa menyewa.

Demikian penjelasan singkat dari saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, S. H.

Sertifikat Dibalik Nama ke Anak di Bawah umur

2010-06-14T09:18:00.003+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 52 / Juni 2010)

Bpk. Surjadi Jasin yang terhormat.

Saya dan istri saya sedang menjalani proses perceraian di Pengadilan Agama Bandung. Saya berencana untuk membuat kesepakatan dengan istri di luar pengadilan terkait dengan pembagian harta bersama. Saya dan istri saya, selama masa perkawinan masing-masing memiliki harta bawaan dan juga harta bersama berupa dua bidang tanah yang di atasnya berdiri bangunan rumah. Seluruh properti yang kami miliki atas nama istri saya.

Guna menjamin masa depan anak kami, maka saya ingin seluruh harta bersama tersebut dialihkan atas nama anak-anak kami yang masih berusia 2 dan 5 tahun. Yang ingin saya tanyakan, apakah rencana saya tersebut dapat dilaksanakan?

Mohon sarannya, terima kasih.
Joni, Bandung

Jawab

Bapak Joni yang terhormat

Sebagaimana diketahui bahwa harta bersama adalah harta yang diperoleh bersama suami/isti selama masa perkawinan. Masing-masing pihak berhak mendapatkan bagian yang sama besar yaitu ½ bagian. Sedangkan harta bawaan menjadi hak pihak yang membawanya.Tidak ada kewajiban untuk membagi harta tersebut kepada pihak lainya kecuali adanya kesepakatan lain antara kedua belah pihak yang bersangkutan.

Balik nama sertifikat ke atas nama anak yang berusia di bawah umur diperbolehkan. Dengan demikian, keinginan rencana bapak di atas dapat dilakukan, dengan syarat pihak istri/mantan istri menyetujui rencana ini. Hal ini terkait dengan ketentuan suami/istri mendapatkan hak sama besar dalam pembagian harta bersama. Bila mantan istri ternyata tidak menyetujuinya, hak yang dapat dibalik atas nama anak-anak adalah bagian Bapak yang sebesar ½ dari bagian harta bersama. Dengan demikian, kepemilikan harta properti adalah ½ mantan istri dan ½ anak-anak.

Mudah-mudahan Bapak dan istri/ mantan istri mencapai kesepakatan demi masa depan anak-anak. Demikian penjelasan dari saya. Semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, S.H.

Masa Berlaku HGB Habis

2010-05-21T12:47:00.001+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 51 / Mei 2010)

Bpk Surjadi yth,

Saya berencana membeli rumah di daerah Bandung Selatan. Harga dan lokasinya sangat cocok. Tetapi ada permasalahan yang membuat saya ragu untuk membeli rumah tersebut. Keraguan yang timbul karena sertifikat hak atas tanah dan bangunan tersebut telah habis jangka waktunya, dan kedua pemilik memberikan informasi sertifikat aslinya hilang, pemilik hanya memiliki fotocopy sertifikat. Bagaimana posisi hukum saya sebagai calon pembeli mengenai permasalahan tersebut ?

Mohon penjelasannya.

Asep, Bandung

JAWAB:

Bpk Asep yth,

Mengenai sertifikat hak atas tanah dan bangunan yang telah habis jangka waktunya, penyelesaiannya sebenarnya mudah karena sudah ada prosedur tertentu untuk perpanjang atau permohonan sertifikat kepemilikan di kantor BPN setempat, asalkan si pemilik dapat memenuhi persyaratan administrasi yang ditentukan, sertifikat hak tersebut dapat diperpanjang kembali.

Proses sertifikat yang hilangpun tidak sulit. Pemilik harus membuat laporan kehilangan di kepolisian setempat dan selanjutnya memohon sertifikat baru dengan memenuhi persyaratan administrasi yang ditentukan.

Untuk menghindari terjadinya permasalahan hukum sebaiknya penjual meyelesaikan masalah tersebut. Dengan demikian Anda membeli tanah dan bangunan bebas masalah.

Demikian jawaban dari saya. Semoga Bermanfaat

Salam,

Surjadi Jasin, S. H.

Perlukah Ganti Nama PBB

2010-04-19T12:42:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 50 / April 2010)

Bpk Surjadi Jasin yth,

5 bulan lalu saya membeli kavling beserta bangunan di sebuah perumahan di daerah Bandung Utara. saya membeli kavling dan bangunan dari pemilik pertama yang membeli dari developer. Keabsahan jual-beli antara saya dan pemilik pertama hanya berupa akta jual-beli (AJB) sementara sertifikat kepemilikan tanah dan bukti pembayaran masih atas nama pemilik lama.

Apa efek negatif terhadap proses jual-beli yang saya lakukan? Setelah proses jual-beli yang di tandai dengan AJB, saya memperoleh seluruh surat-surat tanah dan pajak masih atas nama pemilik pertama. Jika mengurus balik nama atas sertifikat kepemilikan apakah juga harus menguah nama pemilik di surat pajak bumi dan bangunan (PBB)? Apa akibatnya jika tidak mengubah nama PBB? Haruskah nama di PBB sama dengan nama di sertifikat tanah?

Mohon penjelasannya. Terima kasih.

Zaenal, Bandung

JAWAB

Bapak Zaenal yth,

Jika Anda telah menandatangani akta jual-beli (AJB) di depan PPAT, pada saat itu juga sudah beralih kepemilikan dari penjual ke pembeli. Pengurusan balik nama sertifikat yang saat ini sedang anda lakukan melalui PPAT sudah tepat. PPAT tentunya mengetahui syarat-syarat dan prosedur pendaftaran tanah agar menjadi tanda bukti yang kuat. Upaya Anda melakukan peralihan sertifikat menjadi nama Anda tentunya bisa saja dilakukan karena AJB sebagai syarat mutlak telah dibuat di hadapan PPAT. Sementara itu, PBB sebaiknya dibaliknamakan atas nama Anda untuk tidak menimbulkan persoalan hukum pada kemudian hari. Masalah pengurusan balik nama PBB tersebut tidaklah sulit. Anda tinggal mengajukan permohonan balik nama tersebut ke kantor pelayanan pajak dengan melampirkan AJB dan sertifikat yang telah dibaliknamakan.

Demikian penjelasan dari saya,

Salam,

Surjadi Jasin, S. H.

Jual Beli Tidak Membatalkan Sewa Menyewa

2010-03-17T12:38:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 49 / Maret 2010)

Bapak Surjadi, Yth.

Saya mengontrak sebuah rumah di kawasan Pasteur, Bandung, untuk rumah tinggal. Dalam perjanjian sewa ditentukan bahwa jangka waktu sewa akan berakhir kurang lebih 2 (dua) tahun lagi. Namun ternyata saat ini rumah tersebut telah dijual oleh pemilik rumah kepada pihak ketiga. Sampai saat ini belum ada permintaan untuk mengosongkan rumah, baik dari pemilik rumah maupun pemilik baru. Namun, timbul sedikit kekawatiran dalam diri saya mengenai posisi saya sebagai penyewa. Untuk itu saya mohon penjelasan mengenai posisi saya dimata hukum dan saran terkait posisi saya tersebut.

Hartanto, Bandung.

Jawab:

Bapak Hartanto Yth,

Dilihat dari sisi hukum, bapak tidak perlu khawatir karena jual beli tidak serta merta membatalkan perjanjian sewa menyewa. Dengan kata lain, perjanjian sewa-menyewa antara Bapak dengan pemilik rumah lama masih tetap sah dan berlaku sampai jangka waktu sewa dalam perjanjian tersebut berakhir. Walaupun kepemilikan atas tanah tersebut telah beralih, Bapak masih bisa menempati rumah tersebut sesuai dengan perjanjian sewa.

Dengan demikian pemilik rumah baru tidak bisa sewenang-wenang mengusir Bapak dan keluarga, dengan alasan apapun juga. Kecuali terjadi kesepakatan antara Bapak dengan pemilik rumah baru terkait dengan penggantian uang sewa yang sudah terlanjur dibayarkan serta penentuan jangka waktu yang lazim untuk Bapak mendapatkan rumah lain atau perjanjian lain yang disepakati bersama.

Demikian saran saya, semoga bermanfaat.

Salam,

SURJADI JASIN, SH.

Tanah dan Bangunan Sebagai Pembayaran Hutang

2010-02-22T06:34:00.002+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 48 / Februari 2010)

Bpk. Surjadi Jasin yang terhormat,

Kawan saya, sudah dalam waktu tujuh tahun ini tidak dapat membayar utangnya kepada saya. Setelah musyawarah, akhirnya tercapai kesepakatan. Dia akan menyerahkan rumahnya sebagai pembayaran hutangnya. Mohon saran tentang proses balik namanya, karena saya segera membalikan nama sertifikat tanah tersebut atas nama saya.

Kami sepakat bahwa dia masih di ijinkan untuk menempati rumah tersebut untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun sejak peralihan tersebut, tetapi saya tetap akan membalik nama sertifikat.

Mohon sarannya, Terima Kasih

Wisnu, Bandung

JAWAB

Bpk. Wisnu yang saya hormati,

Untuk proses balik nama sertifikat hak atas tanah, tentunya harus ada suatu perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah. Pengalihan hak ini dituangkan dalam suatu akta yang dibuat di hadapan PPAT.

Setelah dipenuhinya persyaratan-persyaratan administrasi, PPAT akan menggunakan perbuatan hukum jual beli antara anda selaku pembeli dan teman anda yang selaku penjual, dan dituangkan dalam Akta Jual Beli.

Harga rumah dianggap sudah terbayar lunas disesuaikan dengan jumlah utang penjual kepada anda.

Selanjutnya, seperti biasanya, PPAT akan mengurus balik nama sertifikat ke atas nama Bapak berdasarkan Akta Jual Beli tersebut di Kantor Pertanahan setempat.

Mengenai kesepakatan bahwa teman anda masih akan menempati rumah tersebut dapat dituangkan dalam Akta Kesepakatan atau perjanjian lainnya. Perjanjian ini sebaiknya juga dibuat di hadapan Notaris.

Demikian penjelasan dari saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, SH.

Peralihan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik

2010-01-28T14:52:00.002+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 47 / Januari 2010)

Pak Surjadi, Yth.

Setahun lalu saya membeli tanah dan bangunan dari developer melalui fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) pada sebuah bank selama lima tahun. Dalam Perjanjian Kredit dengan bank itu dinyatakan bahwa sebagai jaminan atas kredit tersebut adalah Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas tanah dan bangunan tersebut atas nama Developer dalam proses balik nama atas nama saya.

Yang ingin saya tanyakan sederhana saja Pak Surjadi, yaitu:

Kalau sudah lunas, bagaimana cara mengurus sertipikat dari SHGB ke SHM atas nama saya?
Kalau ternyata kemudian PT A sudah bangkrut sebelum kredit saya lunas, apa risiko atas rumah dan sertipikat saya yang masih SHGB tersebut? Bagaimana cara mengalihkan nama menjadi SHM dalam kondisi demikian?

Andi, Gegerkalong - Bandung

Jawab

Pak Andi yang saya hormati, berikut ini saya sampaikan beberapa hal untuk menjawab pertanyaan Pak Andi, yaitu:

Untuk pengambilan KPR dengan jaminan rumah, sertipikat HGB telah dipasang hak tanggungan. Cara pengurusan jika sudah lunas adalah datang ke bank bersangkutan dengan meminta surat keterangan lunas dari bank tersebut dan SHGB yang dijaminkan. Kemudian Anda datang ke kantor Pertanahan setempat untuk meminta hak tanggungan tersebut dicabut (Roya) dengan memberikan bukti pelunasan dari Bank.
Bila ternyata Developer bangkrut, adalah tidak masalah sepanjang SHGB telah dipecah karena sertipikat telah dipasang hak tanggungan atas nama Anda, dan tidak ada kaitan dengan developer tersebut. Terkecuali jika sertipikat masih atas nama developer (Sertipikat Induk). Jika demikian hanya dilakukan pemecahan. Biasanya baru bisa Roya Parsial (sebagian), artinya bank akan melakukan pemecahan dan datang ke BPN atas nama Anda dan melakukan Roya Parsial. Ini artinya mengangkat Hak Tanggungan atas nama Anda. Jika Sertipikat telah dipecah atas nama Anda, maka Anda dapat datang ke BPN setempat untuk memohon peningkatan hak menjadi Hak Milik.

Demikian penyampaian saya untuk Pak Andi, semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, S. H.

Membeli Melalui Lelang Tanpa Sertipikat

2009-12-28T14:46:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 46 / Desember 2009)

Bapak Surjadi Jasin yang terhormat,

Saya berniat membeli sebidang tanah dan bangunan di Bandung melalui lelang Pengadilan Negeri Bandung. Saya telah memenuhi persyaratan yang ditentukan untuk dapat menjadi peserta lelang. Bahkan saya telah mengecek kondisi fisik tanah dan bangunan di lokasi tersebut. Akan tetapi ketika saya mengecek aspek legalitasnya, ternyata tanah dan bangunan yang akan dilelang tersebut tidak ada sertifikatnya. Apakah dengan kondisi tersebut cukup aman bagi saya untuk mengikuti lelang tersebut?

Terimakasih,

Sunaryo, Bandung

Jawab

Bapak Sunaryo yang saya hormati,

Menurut peraturan lelang, persayaratan lelang tanah dan bangunan memang harus disertai dengan penyerahan sertifikat hak kepada pemenang lelang. Namun apabila ada sesuatu hal yang dapat dibuktikan kebenarannya sehingga sertifikat tidak dapat diserahkan pada saat lelang, bukan berarti lelang tersebut menjadi tidak sah.

Jika dalam persidangan telah ada putusan yang berkekuatan hukum tetap bahwa sertifikat yang ada sebelumnya batal demi hukum. Maka, otomatis sertifikat tersebut tidak dapat diserahkan baik kepada pihak yang memenangkan perkara maupun kepada pemenang lelang di kemudian hari.

Sehubungan dengan keadaan tersebut maka sebagai pihak pemenang lelang, ada suatu ketentuan yang mengaturnya. Ketentuan itu berbunyi: “pembatalan sertifikat tanah yang terdahulu dan dengan Risalah Lelang sebagai Surat Roya dapat dilaksanakan pendaftaran peralihan hak berdasarkan lelang”. Ketentuan ini sesuai dengan Surat Deputi Menteri Agraria/BPN No. 5.329/PN/1994 tanggal 18/2/1994.

Dengan demikian, berdasarkan pada Risalah Lelang yang diperolehnya maka pemenang lelang nantinya dapat melakukan balik nama sertifikat atas nama sesuai dengan prosedur pendaftaran tanah yang biasa dilakukan. Jadi jelas bahwa posisi peserta lelang akan aman.

Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, S. H.

Pensertifikatan Tanah Warisan

2009-11-05T14:33:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 45 / Nopember 2009)

Bpk Surjadi yang terhormat,

Orang tua kami (Almarhum) meninggalkan harta warisan beberapa bidang tanah dan bangunan. Berdasarkan wasiat, sebagian besar di antaranya telah dibagi secara merata, tetapi ada satu bidang tanah perkebunan yang belum dibagi hingga saat ini. Seluruh ahli waris (10 orang) sepakat untuk mempertahankan tanah tersebut, yang hasil keuntungannya akan dibagi rata kepada seluruh ahli waris.

Namun ada salah seorang ahli waris yang menginginkan sertifikat dibalik nama ke atas namanya, dengan alasan untuk mempermudah pengurusan birokrasi di Kantor Pertahanan. Apakah benar permintaan untuk dibuatkan sertifikat atas nama satu ahli waris tersebut? Dan bagaimana seha-rusnya yang sebaiknya kami lakukan?

Soengkoeno, Bandung

Jawab

Sebenarnya pengurusan sertifikat untuk tanah perkebunan di atas, tidak sesulit yang Anda bayangkan. Bila sebelumnya tanah perkebunan tersebut telah bersertifikat atas nama almarhum orang tua, maka untuk balik nama ahli waris, Anda cukup melampirkan Surat Keterangan Waris dan Surat Keterangan Kematian. Surat Keterangan Waris merupakan bukti tertulis sebagai ahli waris yang dikeluarkan oleh lurah/camat setempat atau penetapan pengadilan.

Sedangkan bila tanah tersebut belum bersertifikat maka Anda hanya perlu melampirkan surat-surat keterangan di atas ditambah surat keterangan dari Kelurahan setempat yang menerangkan tentang riwayat tanah yang bersangkutan. Keterangan riwayat tanah tersebut akan membuktikan bila almarhum memang mempunyai hak atas tanah tersebut.

Dalam permasalahan Anda, bila memang belum ada pembagian warisnya, alangkah baiknya bila sertifikat di balik nama atas nama ke seluruh ahli waris. Hal tersebut dilakukan untuk menghindari terjadinya permasalahan hukum di kemudian hari bila ada salah satu ahli waris yang beritikad tidak baik.

Namun jika ada kesepakatan di antara ahli waris terdapat untuk pembagian waris tersebut, maka kesepakatan tersebut dapat dituangkan dalam akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai dasar pendaftaran tanah di kantor pertanahan.

Demikian penjelasan dari saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, SH.

Peningkatan Status Tanah

2009-10-27T08:16:00.006+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 44 / Oktober 2009)

Pak Surjadi Jasin yang terhormat.

Saya baru saja membeli rumah dan tanah di salah satu developer di Bandung. Saya memperoleh sertipikat HGB/Hak Guna Bangunan yang masa berlakunya tinggal 2 tahun lagi. Saya dengar, HGB tersebut bisa ditingkatkan menjadi HM/Hak Milik.

Pertanyaan saya apa saja syarat untuk meningkatkan HGB menjadi HM?

Terimakasih atas perhatian dan jawaban dari bapak.

Nana Sudjana, Bandung

Jawab

Bapak Nana yang terhormat,

Dalam mengajukan permohonan peningkatan hak atas sertifikat menjadi Hak Milik memang ada beberapa persyaratan yang wajib dilampirkan seperti berikut.

Mengisi formulir surat permohonan,
Menandatangani Surat Pernyataan tidak menguasai lebih dari lima bidang tanah,
Sertipikat HGB Asli atas nama Pemohon,
Foto copy IMB,
Foto copy identitas,
Foto copy PBB tahun terakhit,
Rekening telefon, listrik, dan air, untuk membuktikan bahwa bangunan rumah tinggal sudah berdiri.

Dengan demikian apabila ada salah satu syarat tersebut yang tidak dilampirkan/diserahkan maka permohonan dapat ditolak.

Mengenai IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) yang wajib dilampirkan dalam permohonan tersebut, hal ini bertujuan untuk membuktikan apakah bangunan rumah tersebut peruntukannya yaitu sebagai hunian/tempat tinggal atau bukan sebagai tempat usaha.

Selanjutnya anda bisa menghubungi Kantor Pertanahan setempat.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Surjadi Jasin, S. H.

Tanah Absentee

2009-09-26T12:36:00.001+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 43 / September 2009)

Pak Surjadi Jasin yang terhormat,

Saya bermaksud membeli tanah perkebunan di Kabupaten Bandung, menurut Lurah setempat, sudah ada Peraturan yang mengatur bahwa pihak pembeli tanah harus memiliki KTP di mana tanah tersebut berada atau dengan kata lain pembeli tanah harus penduduk setempat. Apakah Peraturan tersebut benar demikian?

Mohon penjelasan,

Aang Sukarya, Bandung

Jawab

Pak Aang yang saya hormati,

Keterangan dari Lurah terseut kepada Bapak adalah benar. Bahwa yang dimaksud dengan tanah absentee adalah tanah pertanian yang dimiliki oleh perorangan atau keluarga yang bedomisili di luar kecamatan tanah tersebut berada. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tidak mengijinkan pemilikan tanah secara absentee, maka dalam waktu 6 bulan tanah tersebut harus dialihkan kembali kepada orang yang berdomisili di kecamatan tanah tersebut berada. Kecuali, jika Bapak berdomisili di kecamatan yang bersebelahan dengan letak tanah yang Bapak beli tersebut.

Pada praktiknya, sebagian orang menyiasati ketentuan tersebut melalui cara-cara melanggar hukum seperti pembuatan surat kuasa mutlak atau pemilikan KTP ganda.

Pelanggarang tersebut memang sulit dibuktikan, sehingga sampai saat ini kantor pertanahan belum dapat menindak tegas dalam memberikan sanksi atas pelanggaran pemilikan tanah absentee. Kami tetap meyarankan agar Bapak memikirkan kembali rencana untuk membeli tanah tersebut, karena Bapak bukan penduduk setempat yang berhak memiliki tanah tersebut.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin

Harta Bawaan

2009-08-17T12:28:00.001+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 42 / Agustus 2009)

Pak Surjadi yth,

Setahun yang lalu kami membeli sebuah rumah dari Bp.X, di mana harga telah kami lunasi sesuai dengan kesepakatan. Setelah melakukan banyak renovasi, saat ini kami sedang memasang iklan di beberapa surat kabar untuk menjual kembali. Tiba-tiba kami mendapat somasi dari kuasa hukum istri Bp.X, yang menyatakan bahwa jual beli rumah tersebut batal demi hukum karena pada saat transaksi tidak ada persetujuan dari istri Bp.X. Setelah kami menanyakan hal ini lebih lanjut kepada Bp.X, dijelaskan bila rumah yang kami beli ini merupakan harta bawaan dari orangtua Bp.X, sehingga Bp.X tidak pelu mendapatkan persetujuan dari istrinya.

Apa yang harus kami lakukan pak ?

Andre - Bandung

Jawab

Bapak Andre yth,

Menurut hukum, memang suami harus mendapat persetujuan istri dan begitu juga sebaliknya atas setiap perbuatan pengalihan hak, kecuali atas harta bawaan. Fakta tersebut sesuai dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 35 ayat 2 Undang-undang No. 1 tahun 1974 sebagai berikut:

“(2) Harta bawaan dari masing-masing suami dan istri dan harta benda yang diperoleh masing-masing sebagai hadiah atau warisan, adalah di bawah penguasaan masing-masing sepanjang para pihak tidak menentukan lain”

Pasal 36 ayat 2 Undang-undang No. 1 tahaun 1974 sebagai berikut:

“(2) Mengenai harta bawaan masing-masing, suami istri mempunyai hak sepenuhnya untuk melakukan perbuatan hukum mengenai harta bendanya”

Sehingga dengan demikian penjelasan Bp.X adalah sudah tepat, bila benar rumah tersebut merupakan harta bawaannya, maka Bp.X mempunyai hak dan wewenang sepenuhnya untuk mengalihkannya kepada Bapak tanpa mendapat persetujuan dari istri terlebih dahulu, atau dengan kata lain pengalihan hak tersebut sah asalkan proses transaksinya sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh Undang-undang.

Menghadapi somasi istri Bp.X, ada baiknya Bapak meminta Bp.X memperlihatkan atau memberikan dokumen-dokumen terkait yang membuktikan bahwa benar rumah tersebut adalah harta bawaan Bp.X.

Dan selain itu, saran kami Bapak harus menegaskan agar Bp.X dapat bertanggung jawab sepenuhnya menyelesaikan permasalahan internal dengan istrinya. Sehingga Bapak tidak perlu direpotkan dengan somasi-somasi selanjutnya dari kuasa hukum istri. Demikian, semoga bermanfaat.

Salam – Surjadi Jasin

Sertifikat Atas Nama Pewaris

2009-07-20T10:23:00.005+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 41 / Juli 2009)

Pak Suryadi,

Kami sudah sepakat untuk melaksanakan transaksi jual beli tanah dan bangunan dengan seorang pemilik tanah. Kondisinya, sertifikat hak masih atas nama almarhum ayahnya, yang telah meninggal satu tahun yang lalu. Saat ini ada lima orang ahli waris yang berhak atas tanah dan bangunan tersebut. Berdasarkan kondisi tersebut, bagaimana cara pelaksanaan jual beli yang aman bagi kami ? Apakah seluruh ahli waris harus ikut serta dalam transaksi jual beli ? Perlu diketahui , 3 diantara 5 ahli waris tinggal di luar kota.

Terima kasih.

Sudargo – Bandung

Jawab

Pak Sudargo yth,

Ada beberapa tahapan yang dapat dilakukan dalam melaksanakan transaksi tersebut dengan aman.

Pertama kali, para ahli waris harus mengurus Keterangan atau Fatwa waris yang sah dan berhak atas tanah dan bangunan tersebut.

Fatwa atau keterangan waris tersebut dijadikan dasar untuk membalik nama kan sertifikat , dari nama almarhum ke nama lima orang ahli waris tersebut.

Kemudian dapat dilakukan pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan Notaris / PPAT.

Setelah pembuatan Akta Jual Beli tersebut , baru dapat dilakukan pendaftaran dan balik nama sertifikat lagi langsung atas nama Bapak.

Pada prinsipnya, seluruh ahli waris harus menyetujui transaksi jual beli tersebut, atau transaksi tersebut akan dianggap batal demi hukum.

apabila ketiga ahli waris ada di luar kota, maka dapat saja ketiga ahli waris tersebut memberikan kuasa KHUSUS kepadaa kedua ahli waris lainnya untuk melaakukan transaksi tersebut.

Bukti bahwa kelima orang tersebut merupakan ahli waris, dapat dibuktikan dengan bukti tertulis berupa Keterangan Ahli waris. Menurut Undang Undang, surat tanda bukti sebagai ahli waris adalah fatwa Waris dari Pengadilan Agama untuk mereka yang beragama Islam, atau akta waris yang dibuat oleh Notaris, atau penetapan waris yang dibuat oleh Pengadilan Negeri.

Demikian, semoga bermanfat.

Salam – Surjadi Jasin

Membeli Tanah Melalui Kredit Pemilikan Tanah

2009-06-10T18:18:00.002+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 40 / Juni 2009)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya akan membeli kavling melalui KPT (Kredit Pemilikan Tanah) di salah satu bank. Pertanyaan saya apakah yang dimaksud dengan KPT tersebut? Apakah persyaratan dan prosedurnya sama dengan kredit pembelian rumah? Apakah dengan membeli melalui KPT bisa dijamin tanah tersebut bebas sengketa?

Apakah bank dapat diminta pertanggungjawabannya seandainya sertifikat tanah tersebut palsu dan ukuran luas tanahnya berbeda dengan yang di beli?

Jawab:

Kredit pemilikan tanah adalah fasilitas pembiayaan dari bank untuk membantu masyarakat melakukan pembelian kavling yang nantinya akan digunakan untuk membangun rumah tinggal (tanah siap bangun). Persyaratan dan prosedur KPT sama dengan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) maupun KPA (Kredit Pemilikan Apartemen), hanya obyeknya saja yang berbeda.

Prosedurnya, Anda akan menandatangani akad kredit, dan sertifikat tanah anda akan dibebani hak tanggungan sampai anda dapat melunasi seluruh pinjaman anda beserta bunga yang diperjanjikan, setelah sebelumnya akan diperiksa dulu kelengkapan syarat-syarat untuk terjadinya pengikatan jaminan.

Biasanya sebelum ditawarkan ke masyatakat, ada perjanjian tersendiri antara bank pemberi kredit dengan Developer yang memiliki kavling/tanah yang menyangkut jaminan Developer akan status tanah yang dipasarkan (tidak sengketa), perizinannya, dan keaslian sertifikatnya.

Menurut saya, membeli kavling tanah melalui KPT tidak dianggap jaminan bebas sengketa. Kemungkinan selalu ada, tetapi kemungkinan itu semakin kecil karena sebelum dilakukan akad kredit bank dan notaris akan memeriksa dengan seksama syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh konsumen dan Developer atau penjual. Oleh karena itu, kami tetap menyarankan anda melakukan bebera pengecekan terlebih dahulu, seperti sertifikasinya, perizinannya, dan juga track record dari Developer itu sendiri.

Bank tentu saja tidak bisa dimintai pertanggungjawabannya atas keaslian sertifikat ataupun mengenai kebenaran luas tanah. Dalam akad kredit, hak dan kewajiban Bank hanyalah mengenai kredit, yaitu membantu konsumen atau debitur untuk membiayai pembelian tanah tersebut. Dengan demikian, bila tanah yang akan anda beli ternyata bersengketa di kemudian hari, maka yang dapat anda minta pertanggungjawabannya atau yang dapat anda gugat adalah Developer yang bersangkutan. Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin,S. H

Membeli Properti Melalui Lelang

2009-05-29T16:00:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 39 / Mei 2009)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya berniat mengikuti lelang eksekusi di pengadilan, bagaimana prosedur dan persyaratan mengikuti lelang di pengadilan agar saya tidak mendapat masalah dikemudian hari. apakah membeli properti melalui lelang pengadilan cukup aman?

Sunarto, Bandung

Jawab:

Bapak Sunarto yang saya hormati,

Perlu bapak ketahui bahwa lelang adalah salah satu cara mengalihkan aset dari satu pihak ke pihak lain, baik karena putusan pengadilan, aturan perundangan yang mengharuskan diadakan lelang ataupun lelang secara sukarela. Dalam hal ini, bapak akan mengikuti lelang karena putusan pengadilan(eksekusi), adapun prosedur lelnag pengadilan adalah sebagai berikut:

Lelang diumumkan secara terbuka melalui surat kabar sebanyak dua kali.
Peserta lelang sekurang-kurangnya diikuti oleh dua orang penawar. Peserta diwajibkan menyerahkan uang jaminan yang besarnya ditentukan oleh pengadilan. Uang jaminan akan diperhitungkan dengan harga pembelian dalam lelang.
Uang jaminan akan dikembalikan jika penawaranya tidak ditunjuk sebagai pembeli/pemenang lelang.
Penawaran diajukan secara lisan atau pun dalam amplop tertutup.
Jika seorang penawar ditunjuk sebagai pemenang dalam lelang tersebut, maka diwajibkan membayar tunai harga pokok berikut biaya lelang dan uang miskin kepada pejabat lelang sewaktu lelang tersebut berlangsung.

Secara hukum, sebagai pembeli yang beritikad baik dalam lelang pengadilan, akan dilindungi oleh hukum. Tapi sebaiknya peserta mengecek objek yang akan dilelang terlebih dahulu dengan cermat dan teliti.

Alasannya adalah, pertama, adanya ketentuan dalam pelaksanaan lelang bahwa penawar/pembeli dianggap sungguh-sungguh telah mengetahui apa yang dibeli atau ditawar oleh mereka termasuk kerusakan yang terlihat maupun tidak, dan pembeli tidak berhak menolak keadaan itu.

Kedua, peserta lelang harus memastikan objek yang dilelang dalam keadaan kosong. Karena, dalam prakteknya banyak rumah yang dijual melalui lelang pengadilan masih dihuni oleh penghuni lama(debitur). Mereka (debitur) biasanya tidak bersedia mengosongkan objek lelang dengan sukarela. Dengan demikian seorang pembeli lelang yang sah tetap harus bernegosiasi dan menyediakan uang damai kepada penghuni lama tersebut. Bila penghuni lama tidak bersedia untuk mengosongkan objek lelang, maka pembeli harus melakukan permohonan eksekusi pengosongan ke Pengadila Negeri.

Sebenarnya anda tidak perlu terlalu khawatir untuk membeli melalui lelang, karena hukum akan melindungi anda sebagai pembeli yang beritikad baik. Semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin.

Proses Pembuatan Akta Jual Beli

2009-04-23T09:34:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 38 / April 2009)

Bapak Surjadi yang terhormat,

Melalui surat ini saya ingin bertanya kepada bapak mengenai apa saja yang harus saya siapkan apabila saya ingin menjual rumah saya yang saya tempati saat ini. Dan kebetulan saya juga ingin membeli rumah baru yang akan saya tempati dikemudian hari. Untuk itu saya mohon saran dan petujuk dari bapak mengenai syarat-syarat apa saja yang harus saya siapkan dan bagimana prosesnya?

Terima kasih sebelumnya.

Randy, Cipedes.

Jawab:

Bapak Randy yth.,

Untuk menjual dan membeli tanah/rumah ada beberapa dokumen yang harus anda siapkan. Sebagai penjual anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

Sertipikat asli hak atas tanah yang akan dijual;
Bukti indentitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP), apabila sudah menikah disertai akta nikah dan KTP istri;
Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk 10 tahun terakhir;
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
Kartu Keluarga (KK).

Dan sebagai pembeli anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

Bukti identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP);
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
Kartu Keluarga (KK).

Setelah dokumen tersebut lengkap maka dibawa ke seorang PPAT. Saat datang untuk pertama kalinya ke PPAT, AJB belum bisa langsung dibuat. Beberapa persiapan dibawah ini harus dilakukan oleh masing-masing pihak yang terlibat transaksi:

PPAT harus mengecek keaslian sertipikat tanah ke kantor pertanahan;
Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) di kantor pos, bank persepsi, atau tempat lain yang ditunjuk oleh menteri sesuai dengan Undang Undang UU Nomor 17 Tahun 2000. Bank dan kantor pos atau lembaga lain yang ditunjuk sudah menyiapakan bukti setor khusus untuk pembayaran PPh. Anda tinggal mengisi blanko tersebut;
Penjual harus membuat surat pernyataan bahwa tanah yang dibeli tidak dalam sengketa. PPAT berhak menolak pembuatan AJB apabila masih terdapat sengketa;
Calon pembeli membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut, ia tidak menjadi pemegang hak yang melebihi ketentuan batas luas maksimal;
Calon pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ke bank persepsi (yang ketentuannya ini ditunjuk oleh menteri berdasarkan UU No.18 Tahun 2000), kantor pos atau lembaga lain.

Apabila persiapan tersebut telah dilakukan maka pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dapat dilakukan demikian:

Pembuatan AJB harus dihadiri oleh dua belah pihak yang akan melakukan transaksi, penjual dan pembeli atau kuasa hukum masing-masing yang diberi surat kuasa tertulis.
Pembuatan akta juga harus dihadiri minimal 2 orang saksi, dari pihak pembeli dan pihak penjual.
PPAT terlebih dahulu harus membacakan isi akta yang akan ditandatangani dan menjelaskan isi akta kepada semua yang hadir saat pembuatan akta.
Apabila seluruh isi akta disetujui oleh penjual dan pembeli, maka akta bisa ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi serta PPAT.
Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satu lembar lainnya diserahkan ke kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
Salinannya diserahkan kepada penjual dan pembeli, masing-masing satu.

Salam, Surjadi Jasin

Menentukan Luas Tanah Yang Akan Dibeli

2009-02-17T09:21:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 37 / Pebruari 2009)

Bapak Surjadi yang terhormat,

Saya akan melakukan transaksi jual beli berupa tanah hak milik adat di daerah Cihideung. Ternyata luas tanah berbeda antara surat girik dengan SPPT Pajak Bumi dan Bangunan. Saya ingin menanyakan, bukti luas yang mana yang dapat di jadikan sebagai patokan untuk menentukan luas, sehingga harga tanah tersebut dapat dipastikan. Mohon saran dan petunjuk agar jual beli tanah tersebut lancar dan aman.

Demikian pertanyaan saya. Terima kasih

Dudi, Bandung Barat

Jawab:

Bapak Dudi yth., perlu diketahui bahwa luas tanah pada girik tidak dapat dijadikan patokan untuk menentukan luas tanah yang sebenarnya. Girik merupakan bukti pembayaran pajak oleh orang yang memanfaatkan tanah tersebut. Pengukurannya pun seringkali mengalami perubahan baik terkait dengan luas tanah maupun batas-batas tanahnya, mengukur-nya pun dengan cara tradisional, bahkan kadang-kadang hanya di kira-kira saja.

Sedangkan luas yang tercantum di dalam SPPT adalah luas sesuai dengan luas yang tertulis dalam surat girik pajak atau sertipikat. Oleh karena itu perlu dilakukan pengukuran ulang mengenai luas tanah di SPPT yang berbeda dengan surat girik, guna menghindari adanya permasalahan hukum terkait dengan perbedaan luas tanah di kemudian hari.

Untuk pengukuran ulang tersebut, Bapak dapat melakukannya sendiri. Namun menurut kami, lebih baik Bapak mengajukan permohonan pengukuran resmi pada Kantor Pertanahan setempat. Hasil pengukuran resmi tersebut berfungsi agar diketahui luas batasan tanah yang benar. Dengan demikian, harga jual tanah bisa langsung ditentukan. Selain itu, dengan adanya pengukuran resmi akan memudahkan Bapak dalam mengurus sertifikat di kemudian hari.

Demikian saran dari saya, semoga bermanfaat

Salam,

Surjadi Jasin

Penurunan Hak

2009-01-17T09:19:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 36 / Januari 2009)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya mempunyai sebidang tanah hak milik yang akan dibeli oleh sebuah perusahaan berbadan hukum PT. Saya mendengar bahwa perusahaan yang berbadan hukum tidak boleh membeli tanah dengan status Hak Milik (HM). Yang ingin saya tanyakan bagaimana cara sehingga saya dapat menjual/mengalihkan tanah yang saya miliki kepada perusahaan yang berbadan hukum PT tersebut?

Dede Soeteja

Soreang

Jawab:

Pak Dede yang saya hormati

Memang suatu badan hukum tidak diperkenankan memiliki tanah dengan status Hak Milik. Yang dapat anda lakukan adalah mengubah hak terlebih dahulu sebelum melakukan pemindahan hak (jual beli), dengan cara mengajukan permohonan penurunan hak atas tanah dari Hak Milik (HM) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB). Berdasarkan permohonan tersebut Kepala Kantor Pertanahan akan mengubah status Hak Milik (HM) tanah yang anda punyai menjadi Hak Guna Bangunan (HGB).

Adapun proses pemindahan hak (jual beli) adalah sebagai berikut:

Bapak mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah tersebut. Atau Para Pihak membuat perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Bapak memberi surat kuasa kepada perusahaan tersebut, perusahaan tersebut dapat mengajukan permohonan perubahan hak (dari Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan) atas nama Bapak, kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Selanjutnya Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan. Sertifikat Hak Guna bangunan tersebut dipakai untuk pembuatan akta pemindahan hak (Akta Jual Beli) di hadapan PPAT untuk kemudian diajukan pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan setempat.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin.

Hak Atas Tanah Yang Dibeli Melalui Developer

2008-12-17T09:15:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 35 / Desember 2008)

Pak Surjadi yang saya hormati,

Saya berniat membeli rumah di kawasan perumahan. Saya menyempatkan datang ke berbagai komplek perumahan di Bandung untuk mendapatkan pilihan rumah di berbagai developer. Banyaknya informasi membuat saya bingung. Ada developer yang menjelaskan bahwa saya akan menerima sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) jika membeli rumah itu. Tetapi ada juga developer yang menawarkan bahwa jika membeli di perumahannya maka saya akan mendapatkan sertifikat Hak Milik (HM).

Saya ingin mendapatkan penjelasan mengenai status kepemilikan tanah yang dibeli melalui developer. Pilihan mana yang lebih menguntungkan dan aman dari keduanya? Mohon penjelasan, terima kasih.

Nandang, Bandung

Jawab:

Perlu saya jelaskan mengenai prosedur pengembangan dalam memperoleh tanah untuk perumahan. Untuk memperoleh tanah, pertama-tama developer harus memiliki izin prisnsip sebagai dasar untuk memperoleh izin lokasi. Dengan izin lokasi, developer diberi kewenangan untuk memperoleh tanah dari para pemilik tanah sebelumnya di lokasi yang bersangkutan. Tentu saja status kepemilikan tanah oleh pemilik tanah yang sebelumnya beraneka ragam. Ada yang memiliki Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau tanah bekas adat atu bekas hak barat.

Untuk memenuhi ketentuan yang mengatur bahwa developer sebagai badan hukum hanya boleh memiliki tanah dengan status Hak Guna Bangunan atau hak lainnya, maka developer harus melakukan pemindahan hak dari pemilik sebelumnya. Setelah pemindahan hak tersebut, baru BPN akan menerbitkan HGB atas nama pengembang. HGB atas nama developer biasanya disebut HGB induk.

Setelah diterbitkan HGB induk, maka developer wajib melakukan pemecahan/splitsing HGB Induk menjadi HGB per kavling yang nantinya akan diatasnamakan kepada masing masing pembeli. Jadi, anda akan menerima sertifikat HGB dari developer.

Apabila ada developer yang menjanjikan akan memberikan sertifikat Hak Milik kepada pembeli, tidak menjadi masalah. Dalam hal ini developer tidak hanya melakukan pemecahan sertifikat induk dan balik nama. Akan tetapi developer masih mempunyai kewajiban untuk meningkatkan Hak dari sertifikat HGB pecah menjadi sertifikat Hak Milik atas nama anda sebagai pembeli kavling yang bersangkutan.

Mana yang lebih menguntungkan memilih tawaran developer yang akan memberikan sertifikat HGB atau Hak Milik? Tentu saja jawabannya lebih menguntungkan bila anda dapat langsung menerimah sertifikat Hak Milik. Alasannya Anda tidak perlu mengeluarkan biaya tambahan lagi nantinya untuk peningkatan hak. Tapi janji developer tersebut harus secara tegas dinyatakan dalam perjanjian pengikatan jual-beli (PPJB) antara anda dengan developer.

Terima kasih, mudah-mudahan bermanfaat.

Surjadi Jasin, S.H.

Syarat Jual Beli Yang Memberatkan

2008-11-17T09:12:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 34 / Nopember 2008)

Pak Surjadi,

Saya membeli kaveling dari developer. Setelah saya membayar sebanyak 25% dari harga jual beli, saya diharuskan untuk menandatangani perjanjian pengikatan jual beli antara saya dan developer. Namun setelah saya baca banyak pasal pasal dalam perjanjian yang saya rasa akan merugikan saya dan menguntungkan developer, dikarenakan begitu banyak sanksi yang dikenakan kepada pembeli jika janji-janjinya tidak ditepati. Akan tetapi sanksi terhadap developer seandainya wan prestasi sama sekali tidak diatur. Mohon saran agar saya sebagai pembeli tidak dirugikan.

Terima kasih.

Ahmad N. - Bandung

Jawab:

Pak Ahmad Yth,

Dalam praktek jual beli tanah dan bangunan, memang wajar jika ada perjanjian terlebih dahulu sebelum ditanda tangani akte jual beli. Mengapa diperlukan perjanjian pendahuluan? Karena pembeli belum melunasi pembayaran dan penjual belum menyelesaikan bangunan.

Sering kali kita temui draft dari perjanjian pendahuluan yang lazim kita kenal sebagai PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sudah dipersiapkan terlebih dahulu oleh Pihak Penjual (developer) dalam bentuk standard akta seolah olah isi dalam perjanjian tidak boleh ditawar lagi.

Developer yang beritikad baik, seharusnya memberikan terlebih dahulu draft perjanjian untuk dipelajari oleh pembeli dalam arti draft tersebut hanya penawaran.

Hal hal yang perlu diperhatikan sebelum menandatangani PPJB :

Kewenangan bertindak penjual.
Harus ditegaskan bahwa pengembang telah memiliki dan menguasai lahan tersebut secara sah dan tidak sedang dijaminkan
Pengembang telah memiliki ijin ijin yang sah untuk proyek tersebut.

Adapun isi PPJB mengatur:

Harga jual dan biaya yang ditanggung konsumen
Spesifikasi bangunan dan lokasi
Tanggal serah terima
Denda keterlambatan bila pengembang terlambat melakukan serah terima kepada konsumen
Hak konsumen untuk membatalkan perjanjian bila pengembang lalai akan kewajibannya dan mengembalikan uang pembayaran yang telah diterima berikut denda, begitu juga sebaliknya bila konsumen lalai melaksanakan kewajiban
Tanggal penandatangan Akta Jual Beli dihadapan PPAT
Masa pemeliharaan setelah serah terima

Demikian hal hal yang perlu diperhatikan sebelum konsumen menandatangani PPJB. Jika ada hal yang memberatkan, konsumen berhak untuk mendiskusikan dengan pengembang. Semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin, SH

Keabsahan Jual Beli

2008-10-17T09:11:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 33 / Oktober 2008)

Pak Surjadi,

Saya membeli kavling yang merupakan bagian dari sebidang tanah hak milik secara mencicil. Surat perjanjian jual beli dibuat antara saya dan Pak X sebagai pihak penjual. Siapa saja yang harus menandatangani surat tersebut? Sebagai tambahan informasi, tanah tersebut atas nama Ibu Y. Ia telah memberi kuasa kepada istri Pak X yaitu Ibu D.

Mohon saran apakah saya harus memperbaharui surat perjanjian jual beli? Karena yang diberi kuasa adalah istri Pak X yaitu Ibu D telah meninggal dunia. Bagaimana caranya agar jual beli yang saya lakukan tidak mendapat masalah di kemudian hari.

Terima kasih.

Subandi – Bandung

Jawab:

Pak Subandi Yth,

Untuk melakukan jual beli tanah, yang harus menandatangani adalah pemilik yaitu nama yang tercantum dalam Sertifikat. Dalam hal ini pemilik tanah telah memberik kuasa kepada orang lain, yaitu istri Pak X.

Dalam kasus bapak, Pak X jelas tidak dapat menandatangani mewakili penjual karena bukan dia yang diberi kuasa. Jika istri Pak X, yaitu ibu D telah meninggal dunia, kuasa itu gugur dengan sendirinya.

Kuasa tidak dapat diwariskan atau disubstitusikan kepada istri, suami, atau pihak lain. Jadi, jual beli yang bapak lakukan tidak sah. Bapak sebaiknya menghubungi Pak X untuk menemui pemilik tanah yang namanya tercantum dalam Sertifikat dan menandatangani Akta Perjanjian Jual Beli baru.

Semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, SH.

Keaslian Sertifikat

2008-09-17T09:07:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 32 / September 2008)

Pak Surjadi,

Saya hendak menjual tanah warisan yang saya peroleh dari orang tua saya. Saya dan calon pembeli sudah ada kesepakatan harga. Tapi pembeli mengatakan hanya akan membayar setelah dia mendapat jaminan dari saya soal keaslian sertifikat.

Yang saya tanyakan, bagaimana saya dapat membuktikan kepada calon pembeli bahwa sertifikat itu asli ?

Mohon saran.

Terima kasih.

Darta - Bandung

Jawab:

Pak Darta Yth,

Memang wajar sekali jika pembeli ingin mendapat jaminan keaslian sertifikat. Tapi Bapak tidak usah khawatir untuk membuktikannya, karena sebelum melakukan transaksi jual beli, seorang PPAT / Notaris wajib memeriksakan sertifikat tersebut ke kantor Pertanahan setempat. Jika ada sesuatu dengan sertifikat tersebut, sudah barang tentu PPAT / Notaris tidak akan melakukan transaksi atas tanah tersebut.

Jadi anda tinggal meyakinkan pembeli bahwa sertifikat akan dicek / diperiksa oleh PPAT yang ditunjuk oleh Penjual maupun Pembeli. Jika sertifikat tersebut clear / bersih dan dicap oleh Kantor Pertanahan, maka sertifikat tersebut baru boleh ditransaksikan oleh PPAT / Notaris.

Jadi saran saya, anda tak perlu risau untuk membuktikan masalah tersebut.

Semoga bermanfaat.

Salam

Surjadi Jasin, SH

Sertipikat yang Diblokir / Disita

2008-08-17T09:03:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 31 / Agustus 2008)

Pak Surjadi,

Saya mau membeli rumah, tapi ketika sertifikat saya serahkan ke Notaris PPAT, saya mendapat kabar bahwa sertifikat tersebut sedang disita / diblokir oleh seseorang , sehingga tidak dapat diperjual belikan . Yang menjadi pertanyaan adalah :

Bagaimana caranya agar jual beli dapat dilaksanakan? Terima kasih.

Muhamad D.

Bandung

Jawab:

Bapak Muhamad,

Agar jual beli dapat dilaksanakan, maka sertifikat yang disita atau diblokir tersebut harus diangkat.

Langkah pertama, Bapak harus mengetahui siapa yang melakukan Sita / Blokir dan untuk urusan apa diblokir. Setelah hal tersebut diketahui kemudian Bapak dapat melakukan pengangkatan sita. Selama sita jaminan masih melekat atas hak atas tanah sebagaimana sita dalam buku tanah dan daftar umum lainnya maka Kepala kantor Pertanahan menolak setiap permohonan perobahan pemeliharaan data fisik maupun data yuridis bersangkutan.

Catatan sita di buku tanah dan daftar umum lainnya dalam perkara perdata maupun pidana hanya dapat dibatalkan atau diangkat sita setelah perkaranya dihentikan atau perkaranya sudah diputuskan hakim dan telah mempunyai kekuatan hukum tetap, dibuktikan dengan surat perintah angkat sita sesuai dengan salinan resmi berita acara eksekuasi panitera pengadilan bersangkutan.Terhadap sita blokir yang tidak dilanjutkan ke pengadilan maka dalam jangka waktu 30 hari pihak bersangkutan dapat melakukan pengangkatan sita atas permohonan sendiri kepada kepala kantor pertanahan dengan melampirkan bukti dalam bentuk akta perdamaian para pihak bersengketa.

Demikian penjelasan saya semoga bermanfaat.

Salam

Surjadi Jasin, SH

Bolehkah WNA Memiliki Properti di Indonesia

2008-07-17T08:57:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 30 / Juli 2008)

Pak Surjadi,

Saya adalah WNA , tinggal di Jakarta. Saat ini saya berniat untuk memiliki tempat tinggal. Yang ingin saya tanyakan adalah bagaimana aturan mengenai kepemilikan properti oleh orang asing (WNA). Juga bagaimana prosedurnya.

Terima Kasih atas jawabannya.

Mitch

Jakarta

Jawab:

Dasar dari penguasaan tanah oleh warga negara asing dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia sudah diatur dalam pasal 41 dan pasal 42 Undang–Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 tahun 1960, dan diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah

(PP) No. 40 tahun 1996 yang mengatur tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai Atas Tanah.

Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku, WNA hanya diberikan Hak Pakai. Hak Pakai tersebut untuk orang asing yang berkedudukan di Indonesia dan badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia. Jadi, sesuai peraturan tersebut, tidak dibenarkan WNA menguasai tanah dengan status Hak Milik.

Namun, menyesuaikan dengan perkembangan, pemerintah telah menerbitkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 41 tahun 1996 yang mengatur tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing (WNA). Isinya antara lain:

WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan memiliki satu rumah tinggal (bisa sarusun) yang dibangun di atas hak pakai.
Rumah yang berdiri di atas Hak Pakai atas Tanah Negara (HPTN) atau Hak Pakai yang berasal dari tanah Hak Milik yang diberikan oleh pemegang Hak Milik dengan akta PPAT dan perjanjiannya harus dicatat dalam buku tanah dan serti kat Hak Milik.

Demikian penjelasan singkat ini, semoga bermanfaat.

Salam SURJADI JASIN, S.H.

Over Kredit

2008-06-17T08:51:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 29 / Juni 2008)

Yth. Pak Surjadi,

Teman saya sudah menjalani KPR selama 5 (lima) bulan dan berencana melakukan over kredit kepada saya. Apakah biaya-biaya yang harus saya keluarkan sama dengan yang ia keluarkan dulu? Seperti BPHTB, Asuransi Kebakaran, Provisi dan sebagainya? Dan apakah KPR yang belum satu tahun berjalan sudah bisa di over kredit-kan?

Terima Kasih,

Belly

Jawab:

Terima kasih atas pertanyaan saudara, “Over Kredit” adalah suatu peristiwa yang sering terjadi dalam lalu lintas kredit perbankan. Jika anda bermaksud melakukan “Over Kredit”, sebenarnya anda mengajukan permohonan kredit baru dan biasanya pun bank tidak serta merta mengabulkan akan tetapi tetap melihat kemampuan anda untuk membayar angsuran.

Jika bank menyetujui yang pertama dilakukan adalah anda harus membuat akta jual beli dengan teman anda dan itu sudah barang tentu menimbulkan kewajiban pajak. Untuk penjual (teman anda) membayar PPH. Untuk pembeli membayar BPHTB. Kaitan dengan kredit yang dikeluarkan bank anda harus membayar provisi karena terjadi pengikatan kredit baru.

Untuk asuransi kebakaran jika masa berlaku belum habis dapat anda lanjutkan. Jadi walaupun kredit baru berjalan 5 (lima) bulan bisa saja teman anda “mengoper kredit” kepada anda. Tentu setelah memenuhi kewajiban-kewajiban yang ada pada bank yang bersangkutan.

Semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, SH

Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa

2008-05-17T08:47:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 28 / May 2008)

Pak Surjadi,

Saya menyewa rumah seluas 100m² selama empat tahun. Harga sewa per tahun Rp15 juta. Kami sepakat bahwa harga sewa harus dibayar per dua tahun. Besarnya tetap, Rp30 juta per dua tahun. Surat perjanjian pun kami buat di atas materai.

Kami telah tinggal di rumah itu selama tiga tahun. Pemilik berniat menjual rumah yang sedang kami sewa. Kami sempat bersitegang karena pemilik menginginkan kami keluar rumah, kami tetap ingin tinggal di rumah tersebut sampai sewa berakhir.

Bagaimana penyelesaiannya pak ?

Terima kasih.

Cahyo - Bandung

Jawab:

Bapak Cahyo yang terhormat,

Pada prinsipnya, perjanjian Jual Beli tidak serta memutuskan perjanjian sewa menyewa. Oleh karena itu, rumah yang anda sewa sekarang - yang akan dijual oleh pemilik - tidak akan memutuskan perjanjian sewa menyewa anda. Bahkan pemilik baru harus mengikuti perjanjian sewa menyewa yang ada dan telah menggantikan kedudukan pemilik rumah di dalam perjanjian sewa menyewa.

Perjanjian sewa menyewa antara pihak anda dengan pihak pemilik memiliki kekuatan hukum karena perjanjian ini mengikat para pihak yang membuatnya (KUHPerdata 1338). Apabila pemilik menghendaki anda keluar dari rumah yang telah anda sewa, padahal waktu sewa belum habis, langkah-langkah yang dapat anda lakukan adalah:

Bila anda tidak melakukan wanprestasi, anda dapat menuntut kembali uang sewa yang telah dibayarkan dan meminta ganti rugi kepada pemilik karena telah melakukan pemutusan perjanjian sebelum tepat waktunya.

Anda dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri karena pemilik telah melakukan wanprestasi dengan memaksa anda keluar dari rumah sebelum habis waktu, sebagaimana dalam perjanjian sewa menyewa.

Salam – Surjadi Jasin

Ganti Rugi Atas Pendirian Bangunan di Atas Tanah Bukan Hak

2008-04-17T08:43:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 27 / April 2008)

Pak Surjadi Jasin,

Mohon maaf mengganggu waktunya, saya ada pertanyaan berkenaan dengan permasalahan yang saya hadapi. Mungkin Bapak bisa membantu memberikan solusinya.

Begini ceritanya, kebetulan [alm] orang tua saya sejak tahun 1983 membangun tempat tinggal di atas tanah milik Pakdhe. Dan pembayaran pajak bumi dan bangunan kami lakukan secara rutin atas tanah dan bangunan tersebut sampai dengan sekarang. Sebagai informasi tambahan, pemilik tanah ini tidak memegang sertifikat asli karena hilang. Baru-baru ini ada informasi bahwa pemilik akan menjual tanah tersebut. Tentunya setelah dia berhasil mengurus surat-surat kepemilikannya.

Yang ingin saya tanyakan, apakah kami memiliki hak untuk mendapatkan penggantian rumah tinggal yang saat ini kami tempati ? Kami tinggal di Jawa Tengah.

Terima kasih untuk waktu dan bantuan yang diberikan.

Regards,

tri m - (via email)

Jawab:

Pak Tri, terima kasih atas pertanyaannya.

Untuk permasalahan Bapak, walaupun Bapak membayar PBB secara rutin, Bapak tetap tidak mempunyai hak atas tanah tersebut, karena PBB bukan merupakan bukti kepemilikan. Sehingga kepemilikan tanah tetap ada pada Pakdhe Bapak, apalagi Pakdhe mempunyai Sertifikat tanah tersebut.

Bapak bisa mendapatkan ganti rugi atas tanah tersebut, dengan dibicarakan secara kekeluargaan, apalagi jika pada saat membangun rumah, Bapak telah mendapat persetujuan dari Pakdhe.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin

Prosedur Pembuatan Sertifikat Hak Milik

2008-03-17T08:37:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 26 / Maret 2008)

Pak Surjadi Ysh,

Saya ingin konsultasi terkait permasalahan tanah yang tengah dihadapi.

Saya membeli tanah sebagai bagian dari tanah dengan sertifikat hak milik (SHM) yang telah dituangkan dalam AJB dan ingin memisahkan SHM atas nama saya sendiri.

Permasalahan muncul ketika belakangan diketahui bahwa pemilik awal membagi tanah menjadi beberapa bagian dan menjual kepada pihak lain yang juga sudah diterbitkan AJB nya. Dimana penjual merupakan perorangan yang juga buta akan proses pengurusan pertanahan.

Sebenarnya bagaimana prosedur pembuatan SHM untuk kasus seperti di atas? Biaya apa saja yang muncul dan besaranya berapa untuk mengurus hingga mendapatkan SHM.

Terima kasih atas perhatian dan kesediaan Bapak untuk menjawab.

Arief Lukman - (via email)

Jawab:

Pak Arief Lukman Yth.

Pertama tama akan saya jelaskan bahwa masalah yang Bapak hadapi adalah pemecahan / splitz Sertifikat Hak Milik, bukan pembuatan sertifikat Hak Milik dikarenakan Hak atas Tanah (Hak Milik) sudah ada dan tinggal dipecah pecah menurut ukuran yang telah dibeli oleh Bapak, sehingga akan muncul Sertifikat Hak Milik sesuai dengan ukuran yang Bapak beli.

Untuk mengurus proses splitzing Bapak harus melampirkan :

Sertifikat Hak Milik asal (induk)
Akte Jual Beli
KTP Penjual dan Pembeli
Bukti Pembayaran PPH dan BPHTB
dan mengisi Form Khusus untuk splitzing di Kantor Pertanahan.

Untuk memudahkan, Bapak bisa menghubungi Notaris / PPAT setempat.

Menjawab pertanyaan Bapak yang berikutnya, sebaiknya Bapak mengurus bersama sama dengan pembeli lainnya, karena dibutuhkan Sertifikat asal (induk) untuk mengurusnya sehingga dapat munculnya Sertifikat Splitzing bisa sekaligus dengan pembeli lainnya.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin

Rumah Tak Dibangun, Cicilan Lunas

2008-02-17T08:24:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 25 / Pebruari 2008)

Pak Surjadi,

Saya membeli sebuah rumah di kawasan perumahan dua tahun lalu, ketika developer yang bersangkutan pertama kali menjualnya. Proses jual beli telah berlangsung , uang muka sudah dibayarkan dan cicilan kredit diangsur setiap bulan sejak akad kredit ditanda tangani.

Namun sampai sekarang, rumah yang dijanjikan tak kunjung dibangun, padahal developer berjanji akan menyerahkan rumah tersebut 1 tahun sejak akad kredit.

Apa upaya hukum yang harus diambil? Langkah langkah apa yang harus dilakukan? Mohon saran.

Terima kasih.

Pratama - Bandung

Jawab:

Bapak Pratama,

Pertama tama Anda harus melihat kembali perjanjian apa yang Anda tanda tangani, apakah PPJB atau AJB. Menurut saya, anda menandatangani PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) karena rumah belum selesai. Yang dapat anda lakukan adalah:

Mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri terhadap developer karena ingkar janji dan anda dapat memperoleh kembali uang pembelian yang telah anda bayarkan beserta bunga karena pihak developer lalai memenuhi kewajibannya.

Melaporkan pidana pihak developer kepada Kepolisian karena melakukan penipuan atau penggelapan.

Namun, bila Anda akan menempuh jalur hukum, perlu anda pertimbangkan segi biaya juga waktu. Berapa biaya yang akan anda keluarkan dan berapa lama waktu yang diperlukan, juga resiko.

Demikian penjelasan saya semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, SH

Biaya AJB dan Sertifikat

2008-01-16T22:57:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 24 / Januari 2008)

Pak Surjadi,

Saya baru saja membeli sebidang tanah seluas 40 m2, seharga Rp. 40 jt di Jakarta Selatan, yang menjadi pertanyaan saya :

Berapa biaya pembuatan AJB di Notaris ?
Tanah tersebut dijual oleh si A, tetapi orang tua si A masih ada dan sertifikat tanah atas nama orang tuanya, apakah harus membuat Akte hibah dahulu atau langsung AJB ?
Bisakah kita mengurus sendiri pembuatan sertifikat tanah itu setelah saya beli atau langsung saja oleh Notaris, berapa biaya yg harus dikeluarkan ?

Terima kasih.

Wahyu Masgiono - Jakarta

Jawab:

Pak Wahyu di Jakarta,

Untuk biaya AJB dan Balik Nama biasanya Notaris memungut 1% dari harga transaksi dan biasanya ada batas minimal biaya tergantung dari Notaris yang bersangkutan.
Menurut saya , lebih baik langsung saja anda melakukan jual beli dengan orang tua si A
Anda bisa mengurus sendiri Balik Nama Sertifikat tanah di BPN dengan melampirkan syarat syarat yang diperlukan, namun sebaiknya untuk menghemat waktu dan lain lain pengurusan sebaiknya dilakukan oleh Notaris / PPAT yang membuat Akte Jual Beli. Silahkan Bapak melihat daftar biaya yang ada di kantor pertanahan setempat

Semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin, SH

Status Tanah di Pinggir Tembok Perumahan

2007-12-16T22:52:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 23 / Desember 2007)

Pak Surjadi Yth.

Saya baru membeli rumah di salah satu perumahan. Posisi rumah saya terletak di pinggir lokasi perumahan, dan bersebelahan dengan tanah kosong milik penduduk. Saat ini saya ingin melebarkan luas tanah dengan cara membeli lahan milik penduduk di samping rumah saya.

Yang ingin saya tanyakan, bagaimana status rumah/tanah nanti seandainya saya membeli tanah penduduk di samping rumah? Bagaimana soal legalitasnya? Apa saya harus mengubah surat surat milik saya? Sebagai tambahan informasi, rumah saya dibeli secara kredit.

Terima kasih atas bantuannya.

Suwanta - Bandung

Jawab:

Pak Suwanta, ada dua hal yang harus Bapak perhatikan

Masalah kepemilikan tanah

Bahwa dapat saja Bapak membeli tanah kosong yang bersebelahan dengan rumah Bapak. Ini artinya Bapak mempunyai 2 bidang tanah. Nantinya, kedua bidang itu dapat disatukan dalam satu sertifikat tanah, istilahnya penggabungan sertifikat. Namun sebelum penggabungan tersebut, jenis hak kedua tanah itu harus sama, apakah keduanya HGB atau Hak Milik. Jadi secara hukum dapat saja Bapak membeli tanah milik penduduk yang berada di samping rumah Bapak.

Masalah pengelolaan lingkungan

Karena rumah Bapak berada dalam komplek perumahan, Bapak harus tunduk pada tata tertib pengelolaan komplek perumahan tersebut. Artinya jika ingin membangun dengan menggabungkan tanah milik penduduk, Bapak harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari pengembang. Biasanya komplek perumahan yang dikelola oleh pengembang mempunyai batas batas tertentu. Mengingat faktor efektifitas pengelolaa, kenyamana dan keamanan. Apalagi jika batas batas tersebut sudah ditembok keliling. Jika demikian agak sulit bagi pengembang memberi izin untuk menjebol tembok tersebut semata mata Bapak ingin mengembangkan rumah keluar batas komplek.

Namun jika batas komplek yang terdapat pada rumah Bapak belum terpagar tembok, dapat saja Bapak meminta kepada pengembang untuk mengubah batas komplek. Batas itu bisa saja disesuaikan dengan batas tanah yang Bapak beli. Dengan demikian, lahan yang baru dibeli menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari komplek perumahan.

Adapun rumah yang dibeli secara kredit, tidak ada hubungannya dengan kepemilikan lahan milik penduduk tersebut, juga tak ada perubahan dalam batas komplek tersebut.

Demikian, semoga bermanfaat.

Salam – Surjadi Jasin

Perjanjian Dalam Menyewakan Rumah

2007-11-16T22:45:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 22 / Nopember 2007)

Pak Surjadi,

Saya berencana untuk menyewakan rumah saya yang terletak di pusat kota. Agar terlindung secara hukum, perjanjian apa yang harus saya lakukan?

Mohon saran. Terima kasih.

Arman - Bandung

Jawab:

Bapak Arman,

Untuk melindungi praktek sewa menyewa rumah, pemerintah mengeluarkan PP No.44/1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik. Peraturan ini memberikan jaminan perlindungan hukum, baik bagi pemilik maupun penyewa. Dalam aturan disebutkan, bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik dengan cara sewa menyewa hanya sah apabila ada persetujuan atau ijin pemilik yang dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis.

Ada 3 klausul yang patut diperjanjikan dalam perjanjian sewa menyewa yaitu klausul hak dan kewajiban, klausul jangka waktu sewa dan klausul besasrnya harga sewa.

Sebagai pemilik rumah, anda memiliki hak untuk menerima uang sewa dan menyerahkan rumah dalam kondisi yang tercantum dalam perjanjian. Kondisi yang dimaksud adalah kondisi fisik dan non fisik. Kondisi non fisik yang dimaksud adalah kondisi secara hukum, yaitu rumah harus bersih dari sengketa dan tidak sedang dijaminkan.

Pihak penyewa berkewajiban untuk menggunakan rumah tersebut sesuai dengan fungsinya, dan tidak boleh menyewakan lagi ke pihak ketiga.

Juga perlu dijelaskan dalam klausul hak dan kewajiban, siapa yang membayar tagihan biaya yang timbul selama penyewa menempati rumah tersebut.

Klausul lain yang harus diperhatikan dan dicantumkan dalam perjanjian selain hak dan kewajiban adalah kalusul jangka waktu sewa dan biaya sewa. Ketika masa perjanjian sewa berakhir, maka berakhir pula hak penyewa untuk menempati rumah tersebut. Jika penyewa tidak mau memperpanjang kontrak, maka penyewa harus meninggalkan rumah dan mengembalikan dalam keadaan baik. Jangka waktu sewa harus anda tentukan sendiri.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin, SH

Memakai Jasa Broker

2007-10-16T22:42:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 21 / Oktober 2007)

Pak Surjadi,

Saya ingin menjual tanah berikut dengan bangunan lewat jasa broker. Apakah langkah itu aman dan menguntungkan bagi saya? Apa saja hal-hal yang patut saya cermati, jika ingin menjalin kerjasama dengan broker atau agen properti itu? Dari segi hukum bagaimana ? Mohon saran.

Terima kasih.

Agus

Bandung

Jawab:

Bapak Agus,

Memakai jasa broker properti mempunyai banyak keuntungan, salah satunya adalah anda tidak disibukan oleh peminat properti anda. Walaupun demikian ada beberapa hal yang perlu anda cermati guna menghindari perselisihan dikemudian hari, antara lain:

Dalam perjanjian,yang dibuat, pastikan hak dan kewajiban broker dan Anda. Lazimnya, broker itu menangani semua iklan, kunjungan calon pembeli, negosiasi, termasuk segala biaya yang akan timbul dari proses pemasaran.
Jangka waktu perjanjian umumnya tiga bulan. Selama periode tersebut, jika rumah terjual, maka broker mendapat komisinya, walaupun penjualannya tidak melalui broker. Alasannya karena mereka telah mengiklankan properti yang dijual.
Setelah waktu tiga bulan, biasanya ditentukan bahwa walaupun setelah masa perjanjian berakhir, tapi jika yang membeli adalah orang yang pernah diundang. Maka broker tetap berhak atas komisinya. Identitas pembeli itu sendiri berdasarkan data peminat yang ada.
Yang menentukan harga jual tetap pemilik properti. Jika ada perubahan harga penawaran harus dengan persetujuan pemilik.
Ketentuan atas besaran komisi broker harus tegas dan jelas di dalam perjanjian tersebut.
Masing-masing pihak akan menanggung beban pajak.
Dokumen dokumen antara lain sertipikat, cukup fotocopy saja.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, SH

Pengkavelingan Tanah

2007-09-16T22:32:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 20 / September 2007)

Pak Surjadi,

Saya berniat untuk menjual tanah warisan saya yang terletak di daerah Dago, Bandung Utara, seluas ± 2.000 m2. Agar tanah tersebut lebih cepat laku terjual, maka saya bermaksud untuk menjualnya menjadi beberapa kaveling.

Untuk itu kami ingin mengajukan beberapa pertanyaan sebagai berikut:

Jika tanah itu dijual dalam beberapa kaveling, apakah harus ada pemecahan surat-surat tanah? Tanah kami masih bersertifikat girik, apakah kami harus menyertifikatkan bagian-bagian tanah itu menjadi sertifikat hak milik sebelum menjualnya?
Jika harus memecah tanah menjadi beberapa kaveling, siapa yang berhak melakukan pengukuran tanah? Bisakah kami lakukan sendiri, atau harus dilakukan oleh pihak Pemda?
Bagaimana halnya jika tanah bagian belakang tidak memilik akses jalan? Apakah kami harus menyisakan (tidak menjual) sebagian tanah sebagai jalan akses? Siapa pula yang berhak memiliki tanah yang berfungsi sebagai jalan tadi?

Demikian dan terimakasih.

Hormat saya,

Wisnu - Bandung

Jawab:

Bapak Wisnu yang terhormat,

Surat Girik adalah tanda bukti pembayaran pajak, bukanlah tanda bukti kepemilikan. Hal ini bisa membuktikan bahwa orang yang memegang (pemegang) dokumen tersebut adalah orang yang menguasai atau memanfaatkan tanah tersebut, dan patut diberikan hak atas tanah. Surat Girik cukup kuat untuk dijadikan dasar permohonan hak atas tanah atau sertifikat karena pada dasarnya hukum tanah kita bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis.

Selanjutnya untuk jawaban pertanyaan anda, sebagai berikut:

Sebaiknya tanah tersebut disertifikatkan terlebih dahulu sebelum dijual agar bukti kepemilikannya lebih jelas dan kuat, sehingga calon pembeli lebih yakin dan harga bisa lebih mahal.
Tanah tidak harus dipecah perkaveling agar calon pembeli lebih fleksibel menentukan luasan yang dibutuhkan. Jika ingin memecah, yang berhak melakukan pengukuran adalah Petugas Pengukuran dari Kantor Pertanahan (BPN) setempat.
Jika tanah tersebut dipecah perkaveling, syaratnya secara hukum adalah masing-masing kaveling tersebut harus memiliki akses jalan.

Demikian, terimakasih.

Surjadi Jasin

Mengaku Penggarap

2007-08-16T22:28:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 19 / Agustus 2007)

Pak Surjadi,

Saya membeli sebidang tanah, dengan status HGB. Pada saat saya sedang membangun, saya didatangi Bpk. A. Dia mengaku anak Ibu B, yang merupakan penggarap dari sebagian tanah tersebut.

Mereka menunjukan surat dari Kelurahan yang terdapat denah tanpa batas yang jelas. Dikatakan bahwa sebagian tanah saya tersebut adalah garapan Ibu B. Bpk. A meminta saya untuk menghentikan pembangunan sebelum ganti rugi garapan diberikan.

Sampai sekarang saya masih bertahan untuk tidak memberi ganti rugi. Saya katakan, waktu saya membeli status tanah sudah HGB, sehingga ganti rugi sudah diberikan pada saat membuat Sertifikat, dan memang menurut pemilik awal, ganti rugi sudah diberikan dengan bukti terlampir.

Dengan adanya kejadian tersebut, saya minta saran dari Bapak.

Terima kasih. - Ating

Jawab:

Bpk. Ating yang terhormat,

Posisi hukum Bapak cukup kuat karena kepemilikan tanah dikatakan sempurna apabila bersatunya dua hal, yaitu Bukti Fisik (artinya fisik lahan dikuasai) dan Bukti Surat (artinya sertifikat atas nama yang menguasai fisik).

Sertifikat merupakan alat bukti kepemilikan tanah yang kuat walau tidak mutlak. Artinya dapat dibatalkan melalui proses hukum jika terdapat cacat hukum dalam proses penerbitannya.

Mengenai masalah Bapak, tuntutan yang diajukan tidak mempunyai landasan hukum yang kuat. Maka saran saya, tidak perlu dilayani karena akan menjadi preseden buruk, kedepannya bisa saja muncul anak anak yang lain.

Tindakan yang dapat Bapak lakukan adalah :

Meneruskan pembangunan
Laporkan dan koordinasikan masalah gangguan tersebut ke Polisi Setempat, sehingga mereka dapat mengantisipasi dan dapat membuat jera pelaku.

Demikian penjelasan singkat ini, semoga bermanfaat.

Salam , Surjadi Jasin

Ingin Menjadi Developer

2007-07-16T22:22:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 18 / Juli 2007)

Pak Surjadi,

Saya mempunyai lahan di lokasi yang strategis seluas 6 ha. Saya diajak oleh teman saya untuk berbisnis properti sebagai developer. Masalahnya adalah saya belum pernah terjun ke bisnis ini. Untuk itu, saya minta gambaran ringkas tentang persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi oleh seorang developer.

Terima kasih atas penjelasannya.

Djojo H. – Bandung

Jawab:

Bpk. Djojo yang terhormat,

Secara garis besar persyaratan izin administratif yang harus dilengkapi oleh developer adalah sbb :

Izin prinsip/izin lokasi/SIPPT dari Pemerintah Daerah
Site plan, yang dibuat oleh Developer dengan persetujuan Pemerintah Daerah setempat yang berisi perencanaan lahan yang akan dibangun serta peruntukan dan bentuknya
Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Permohonan IMB diajukan kepada Dinas Pengawasan Bangunan/Dinas Tata Kota Kota Pemerintah Daerah
Izin Penggunaan Bangunan diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat setelah bangunan selesai dibangun

Demikian penjelasan singkat saya , harapan saya bisnis properti yang pak Djojo rencanakan dapat berkembang dengan baik.

Salam , Surjadi Jasin

Sertipikat Atas Nama Anak di Bawah Umur

2007-06-16T22:19:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 17 / Juni 2007)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya seorang ibu yang baru saja mempunyai putra berumur 2 tahun. Saya dan suami berniat membeli rumah di salah satu perumahan di Bandung Selatan. Kami sepakat bahwa sertipikat tanah tersebut akan diatas namakan kepada anak saya, hanya saya ragu bagaimana caranya agar transaksi terjadi dan sertipikat dibalik nama ke anak saya karena saya mendengar bahwa anak di bawah umur belum boleh melakukan perbuatan hukum (Akta Jual Beli).

Mohon penjelasannya dan terima kasih.

Anna Rosaina - Bandung Selatan.

Jawab:

Terima kasih Ibu Anna, Saya harapkan ibu tidak usah ragu-ragu lagi untuk membeli tanah dan bangun itu dan meng-atas namakan ke atas nama putra ibu. Ibu tinggal menyertakan syarat-syarat untuk membeli tanah dan bangunan tersebut seperti: KTP ibu sebagai orang tua yang akan menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT, Akta kelahiran anak, dan syarat-syarat lainnya yang ibu bisa tanyakan kepada PPAT yang akan membuat Akta Jual Beli atas tanah tersebut.

Jadi yang akan menandatangani Akta Jual Beli tersebut tetap ibu / bapak dalam kapasitas menjalankan kekuasaan orang tua dan setelah diproses sertipikat akan dibalik nama ke atas nama putra ibu tersebut.

Terima kasih, semoga bermanfaat.

Salam

Surjadi Jasin, SH

Penggabungan Sertipikat

2007-05-16T22:10:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 16 / Mei 2007)

Pak Surjadi Yang Terhormat,

Saya baru saja membeli sebidang tanah dan bangunan di suatu komplek perumahan Bandung Utara seluas 330 m2. Pada saat dilakukan Akta Jual Beli, saya harus menandatangani 3 buah Akta jual Beli, karena tanah seluas 330 m2 tersebut terdiri dari 3 sertipikat masing-masing 290 m2, 30 m2, dan 10 m2, bagaimana agar saya dapat memperoleh 1 sertipikat saja.

Tatang, Dago Pojok.

Jawab:

Pak Tatang Yang terhormat,

Memang seringkali dalam transaksi di Komplek Perumahan ditemui satu bidang tanah terdiri dari 2 atau 3 atau lebih sertipikat, hal itu terjadi karena Pengembang membeli banyak tanah yang terdiri dari beberapa sertipikat sehingga ketika digabung untuk dijadikan kavling, ada kemungkinan terjadi satu kavling terdiri dari 2 sertipikat atau lebih.

Hal ini menurut saya tidak menjadi masalah karena setelah sertipikat tersebut dibaliknama ke nama Anda, Anda akan bisa langsung menggabungkannya melalui Penggabungan Hak.

Syaratnya Pemegang Sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus memohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan sebagai berikut:

Pemegang sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
Jenis sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
Letak bidang-bidang yang akan digabung harus di satu hamparan tanpa putus dengan hak lain.
Sertipikat penggabungan hak yang diterbitkan harus tetap terdaftar atas nama pemilik semula.
Apabila pemohon badan hukum, harus mendapat persetujuan sesuai anggaran dasar yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri.
Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.

Demikian jawaban saya.

Salam, Surjadi Jasin

Akta Jual Beli Tanah Harus Dengan Akta PPAT

2007-04-16T22:04:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 15 / April 2007)

Pak Surjadi,

Saya dan adik saya membeli tanah dan bangunan di tempat asal saya di Cirebon, dari tetangga, pada tahun 2004. Bukti bukti surat yang saya punyai hanya 1 lembar kwitansi tanda lunas dan surat perjanjian jual beli dibawah tangan ditanda tangani oleh kami (penjual – pembeli) dan 2 orang saksi masing masing ketua RT dan RW. Apakah dengan bukti tersebut posisi kami cukup aman berkaitan dengan pembelian tanah tersebut. Apa dengan bukti yang ada sudah mencukupi bahwa kepemilikan tanah berada di tangan kami?

Terima kasih atas jawabannya.

Suparto – Bandung

Jawab:

Bpk. Suparto yang terhormat,

Menurut pasal 617 KUH Perdata antara lain berbunyi “tiap-tiap akta dengan mana kebendaan tak bergerak dijual, dihibahkan, dibagi, dibebani (dijaminkan) atau dipindah tangankan, harus dibuat dalam bentuk akta otentik, dengan ancaman kebatalan”.

Juga dalam pasal 19 PP No 10 Thn 1961 yang berbunyi sebagai berikut “setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah, atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (PPAT)”.

Ketentuan ini secara jelas membatasi kebebasan para pihak untuk membuat perjanjian secara bawah tangan karena undang-undang mengharuskan segala hal yang berkaitan dengan pemindahan hak atas tanah, menjaminkan, hibah hak atas tanah harus dengan akta otentik yang dibuat oleh pejabat yang ditunjuk dalam hal ini adalah PPAT.

Untuk itu, sebagai jalan keluarnya saya sarankan agar Pak Suparto dan penjual segera menghubungi PPAT setempat dimana lokasi tanah tersebut berada untuk meminta dibuatkan Akta Jual Beli nya.

Demikian jawaban saya.

Salam, Surjadi Jasin

Roya, Apakah Itu?

2007-03-16T21:52:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 14 / Maret 2007)

Pak Surjadi,

Saya baru saja melunasi KPR pada suatu Bank Pemerintah. Saat saya mengambil sertifikat, bank menyerahkan kepada saya sertifikat asli, disertai sertifikat Hak Tanggungan dan surat pelunasan dari bank tersebut. Saat saya menerima surat-surat tersebut, petugas bank mengatakan bahwa saya harus meroya serfitikat tersebut. Saya lupa menanyakan kepada petugas bank tersebut, apa yang dimaksudnya.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi karena saat ini saya hendak menjual kembali rumah itu.

Terima kasih.

Bpk. Anton - Bandung.

Jawab:

Bpk. Anton yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya.

Penghapusan Hak Tanggungan (roya) merupakan penghapusan hak jaminan karena pelunasan utang tertentu yang dibebankan atas hak atas tanah dari debitur kepada kreditur, dengan menggunakan surat roya (pelunasan) dari kreditur kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat yang dimohon oleh debitur melalui prosedur perolehan penghapusan Hak Tanggungan dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut:

Surat permohonan
Surat roya Hak Tanggungan dari kreditur
Sertipikat hak atas tanah
Sertipikat Hak Tanggungan
Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan

Persyaratan permohonan tersebut di atas disampaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan, kewenangan untuk menyatakan hapusnya Hak Tanggungan dipegang oleh kreditur yang menyatakan secara tertulis bahwa hutang debitur telah lunas atau hak atas tanahnya telah bebas dari pembebanan Hak Tanggungan.

Selama Bapak belum meroya atas tanah dan bangunan tersebut tidak dapat dialihkan (jual beli) ataupun dijadikan jaminan ke Bank.

Semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin

Harta Bersama

2007-02-16T21:45:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 13 / Pebruari 2007)

Pak Surjadi,

Saya telah bercerai dengan suami saya kurang lebih 5 tahun yang lalu melalui Keputusan Pengadilan Negeri di Bandung. Entah bagaimana awalnya, sejak 2 tahun lalu, kami berniat rujuk dan sudah hidup bersama kembali. Namun karena berbagai alasan hubungan kami ini belum disahkan kembali melalui perkawinan.

Selama hidup bersama dalam 2 tahun tersebut saya membeli 3 bidang tanah dan bangunan dari hasil keringat saya sendiri (karena memang suami selama ini menganggur). Saya berencana menjual salah satu tanah dan bangunan tersebut untuk membantu saudara saya. Tetapi suami menyatakan keberatannya sekaligus menuntut segala sesuatu harus dengan persetujuannya terlebih dahulu karena alasannya harta tersebut harta bersama. Bahkan suami mengancam akan menggugat cerai ke Pengadilan.

Pertanyaan saya, bagaimana sebenarnya status perkawinan kami dan apakah benar tanah dan bangunan tersebut merupakan harta bersama?

Mohon penjelasannya. Terima kasih.

Ibu Anis, Bandung.

Jawab:

Ibu Anis yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya. Dengan belum melakukan perkawinan secara sah dan resmi, maka status perkawinan (hidup bersama) Ibu dan suami (mantan) jelas tidak sah. Dengan demikian dapat dikatakan tidak ada hubungan hukum antara Ibu dengan suami (mantan).

Oleh karena itu, menurut kami apabila benar Ibu berhasil membeli/memiliki ketiga tanah dan bangunan itu dengan jerih payah Ibu sendiri maka tanah dan bangunan tersebut bukan merupakan harta bersama. Karena itu Ibu berhak melakukan pengalihan hak (jual beli) terhadap pihak ketiga tanah dan bangunan tersebut tanpa persetujuan dari suami (mantan).

Pada dasarnya, masing-masing pihak baik suami maupun istri memiliki hak atas masing-masing harta yang dibelinya. Jika perceraian terjadi, tidak ada harta yang harus dibagi, kecuali harta tersebut dibeli bersama.

Semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin.

Tanah Obyek Jual Beli Disita

2007-01-05T21:40:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 12 / Januari 2007)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya hendak membeli tanah dan bangunan di sekitar Jl. Moh. Toha seluas ± 1000m². Harga telah disepakati antara saya dengan penjual. Uang muka telah saya berikan kepada penjual hampir 50% dari harga jual. Ketika akan dilakukan jual beli. PPAT menolak untuk melakukan jual beli karena katanya ada sita dari pengadilan. Informasi tersebut didapat dari hasil pengecekan ke BPN.

Saya terkejut mendengarnya dan saya langsung menghubungi penjual, lalu penjual menerangkan bahwa benar tanah tersebut dalam sengketa dan disita oleh Pengadilan berdasarkan gugatan dari penggugat, tetapi menurut penjual perkara tersebut sudah selesai karena ada perdamaian antara mereka. Namun sita belum diangkat.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi bagaimana masalah ini dapat diatasi. Mohon jawaban secepatnya. Terima kasih.

Wawan, Bandung.

Jawab:

Pak Wawan yang saya hormati,

Masalah seperti ini sering menimpa pembeli yang kurang hati-hati, sebaiknya sebelum pembeli melakukan pembayaran, pembeli harus mencek sertipikat ke BPN, apakah sertipikat tersebut “bersih” atau tidak. Kepala Kantor Pertanahan wajib menolak melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak atas tanah terdaftar di Kantor Pertanahan apabila hak atas tanah bersangkutan menjadi obyek sengketa.

Dalam rangka memberi jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemilik dan pemegang hak atas tanah maka pendaftar tanah Indonesia menggunakan azas publisitas negatif dimaksudkan agar pihak yang berkepentingan berkesempatan memajukan gugatan ke Pengadilan. Azas publisitas positif pendaftaran tanah digunakan ketika sertipikat hak atas tanah telah diterbitkan Kantor Pertanahan, berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, sepanjang tidak terbukti sebaliknya. Selama sita jaminan masih melekat atas hak atas tanah sebagaimana catatan sita di dalam buku tanah dan daftar umum lainnya, maka Kepala Kantor Pertanahan menolak setiap permohonan perubahan pemeliharaan data fisik maupun data yuridis bersangkutan.

Dalam kasus Bapak, dapat disarankan kepada penjual agar mengajukan permohonan pengangkatan sita kepada Pengadilan yang bersangkutan dan menyampaikan berita acara pengangkatan sita kepada Kantor Pertanahan. Setelah Kantor Pertanahan menghapus catatan sita di Buku Tanah, maka transaksi sudah dapat dilakukan.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin.

Membeli Tanah Milik Orang Tua

2006-12-16T21:31:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 11 / Desember 2006)

Pak Surjadi,

Saya berniat untuk membangun rumah di atas sebagian tanah milik orang tua. Karena orang tua saya berniat menghibahkan tanah tersebut kepada anak-anaknya (tiga anak).

Sertipikat atas tanah tersebut belum dipecah. Luas tanah 725 m2, sementara yang ingin saya bangun seluas 275m2, sehingga saya harus membeli dari adik saya atas kekurangan luas tersebut dan adik saya bersedia untuk menjual sebagian kepada saya, yaitu seluas kurang lebih 35m2.

Pertanyaan saya, bagaimana caranya agar proses jual beli tersebut berjalan aman dan terhindar dari sengketa di kemudian hari, karena sebenarnya jatah saya adalah masing masing ± 240m2 dan berapa biaya yang harus saya keluarkan.

Demikian pertanyaan saya, saya harap Bapak berkenan membahas masalah ini.

Terima kasih.

Endro – Bandung

Jawab:

Pak Endro yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Bapak sampaikan. Membaca surat Bapak, dapat saya simpulkan bahwa orang tua anda masih hidup. Hal ini penting diketahui terlebih dahulu, karena proses hukumnya akan berbeda jika orang tua anda telah meninggal dunia. Jika orang tua anda telah meninggal dunia berarti objek tanah tersebut menjadi tanah warisan dan ini harus melalui proses tersendiri.

Masalah yang Bapak hadapi lebih sederhana, karena orang tua / pemilik tanah dapat saja mengalihkan sebagian dari total luas tanah tersebut. Bisa dengan Akta Jual Beli atau dengan Akta Hibah (PPAT). Mengingat jatah anda hanya ± seluas 240m2 dan ingin menambah 35m2 sebaiknya dilakukan dengan Akta Jual Beli seluas 275m2, walaupun harga jual belinya hanya seharga 45m2. Lalu uang pembelian itu terserah orang tua anda mau memberikannya kepada siapa yang bagiannya nanti terkurangi. Di dalam Akta Jual Beli (AJB) dijelaskan bahwa objek jual beli adalah sebagian dari luas 725m2 tersebut. Selanjutnya AJB tersebut disampaikan ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk dibuatkan Setipikat Pecahannya dan sisanya yaitu seluas 450m2 akan tetap nama orang tua.

Untuk biayanya akan dikenakan PPh bagi Penjual 5% dan BPHTB bagi Pembeli 5% terhitung dari Harga Jual Beli. Namun jika harga tersebut < NJOP maka 5% dihitung dari NJOP. Biaya biaya lain adalah Biaya pembuatan AJB oleh PPAT / Notaris.

Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam , Surjadi Jasin

Persetujuan untuk Jual Beli

2006-11-16T21:26:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 10 / Nopember 2006)

Pak Surjadi Jasin yang terhormat,

Saya berniat menjual tanah dan bangunan yang saya miliki. Ketika transaksi hendak dilaksanakan di hadapan Notaris / PPAT, saya diminta untuk menghadirkani istri saya guna menandatangani Akta Jual Beli. Masalahnya istri saya sedang menjalankan tugas dari kantor tempatnya bekerja di luar negeri. Dan istri saya sulit untuk meninggalkan pekerjaannya untuk sekedar kembali ke Indonesia.

Pertanyaan saya apakah benar dan tidak ada jalan lain agar transaksi tersebut bisa berjalan tanpa kehadiran istri saya? Perlu saya informasikan lebih lanjut bahwa sertifikat tercatat atas nama saya. Mohon jawaban dari Bapak agar saya bisa melaksanakan transaksi tersebut.

Hormat saya, Dadang Supriatna. S. Pd.

Jawab:

Pak Dadang yang saya hormati.

Benar, bahwa dalam perbuatan jual beli terhadap harta yang diperoleh dalam perkawinan perlu adanya persetujuan dari pasangan kawin (suami / istri), karena dalam hukum perkawinan kita dikenal adanya Lembaga Harta Kekayaan Bersama, sehingga perlu mendapat persetujuan pasangan kawinnya. Harta bersama atau harta gono gini merupakan harta kekayaan antara suami dan istri baik aktiva maupun passiva, dimulai sejak terjadinya perkawinan dan berakhir pada saat bubarnya suatu perkawinan.

Lalu penyimpangan ketentuan tersebut hanya dapat dilakukan sebelum dilaksanakan perkawinan, dibuktikan dengan adanya Akta Perjanjian Perkawinan yang dibuat dihadapan Notaris dan dicatat dalam Akta Perkawinan / Buku Nikah dan keadaan ini akan tetap berlangsung dan tidak pernah dapat diubah lagi, hal ini dimaksudkan untuk melindungi pihak ketiga.

Dalam masalah Bapak, karena tidak adanya perjanjian perkawinan, maka persetujuan pasangan kawin tetap diperlukan. Sebagai jalan keluarnya, maka istri Bapak dapat membuat Surat Persetujuan Menjual yang dilegalisir oleh Kedubes Indonesia di tempat dimana istri Bapak berada. Berdasarkan surat itu, bapak bisa menghadap ke Notaris / PPAT untuk melaksanakan transaksi jual beli disamping syarat- syarat lain yang bisa Bapak tanyakan ke PPAT yang bersangkutan.

Demikian jawaban saya semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, SH

Pajak dan Biaya Jual Beli

2006-10-08T20:41:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 9 / Oktober 2006)

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya Suparman berniat membeli tanah dan bangunan. Pilihan sudah saya tetapkan. Harga antara saya dan penjual sudah disepakati, tetapi saya terkaget-kaget karena biaya yang harus dikeluarkan untuk pajak dan biaya jual beli tersebut menurut saya luar biasa besarnya, sedangkan dana untuk membeli tanah tersebut adalah hasil dari menguras tabungan saya. Apakah memang demikian besar jumlah biaya dalam setiap transaksi jual beli tanah?

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi.

Terima kasih.

Jawab:

Pak Suparman yang sedang terkaget-kaget, secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi yaitu:

a. Pajak dan Bea,

b. Biaya pembuatan Akta PPAT (Akta Jual Beli),

c. Biaya pengurusan balik nama.

Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dalam angka tertentu.

Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dalam tahun pajak. Ini bisa berbentuk pengalihan harta berupa tanah dan / atau bagunan.

Tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari nilai jual obyek pajak (NJOP), besar PPh dihitung dari NJOP. Untuk transaksi < 60 juta, PPh tidak wajib dibayar.

Komponen Bea dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah Bea atau Pajak yang dikenakan atas perolehan dan / atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli. Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi < NJOP, dasar pengenaannya dihitung berdasarkan NJOP yang terlebih dahulu dikurangi dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP). Nilai NPOTKP ditetapkan secara regional. Untuk kota Bandung besarnya NPOTKP adalah Rp. 30 juta.

Contoh: A menjual tanah pada B seharga Rp. 200 juta. NJOP Rp. 150 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A adalah Rp. 200 juta x 5% = Rp. 10 juta.

BPHTB yang harus dibayar B adalah (Rp. 200 juta - Rp. 30 juta) x 5% = Rp. 8,5 juta.

Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta jual beli tanah meliputi biaya pembuatan Akta PPAT dan honorarium. Biasanya besarnya adalah 1% dari nilai transaksi. Komponen yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama, meliputi biaya cek sertipikat, formulir / blanko balik nama, biaya administrasi dan jasa pengurusan.

Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan balik nama. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama antara penjual dan pembeli. Sudah pasti setelah terjadi kesepakatan di antara mereka.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Membeli Apartemen Dengan Aman

2006-09-01T20:17:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 8 / September 2006)

Pak Surjadi,

Saya berminat untuk memiliki apartemen. Saya mendengar ada beberapa apartemen yang dikemudian hari bermasalah. Bisakah saya mengetahui tata cara untuk memiliki apartemen dengan aman ?

Terima kasih.

Yani - Bandung

Jawab:

Ibu Yani yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Ibu sampaikan. Rumah susun berdasarkan Pasal 1 Undang Undang Rumah Susun (UURS) No.16 Thn 1985 diartikan sebagai: Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.

Istilah apartemen sebenarnya lebih cocok untuk bangunan rumah susun yang disewakan, sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki lebih tepat disebut kondominium. Hanya masyarakat terlanjur mengenal istilah apartemen.

Jika Ibu sudah menentukan pilihan, perlu diperhatikan beberapa faktor, agar tidak terjadi masalah di kemudian hari dan dapat menjadi pegangan serta mempunyai dasar hukum yang kuat.

Perhatikan izin-izin dan surat surat yang dimilki developer: Perijinan proyek yang meliputi Surat Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah, Block Plan dan IMB
Denah Satuan Apartemen dan Denah Bangunan Lantai
Status Sertipikat atas Satuan Rumah Susun, apakah berdiri di atas Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai
Meminta ketegasan soal kapan selesainya bangunan, jika apartemen masih dalam tahap pembangunan
Teliti Nomor Unit yang dipilih dengn Nomor yang tertera di Sertipikat

Untuk syarat transaksi, Ibu harus membayar Pajak. Ada tiga jenis Pajak yang menjadi kewajiban konsumen:

PPnBM (Pajak Penjualan atas barang Mewah) besarnya 20% dari nilai transaksi (jika apartemen luasnya> 150 m² dan atau nilai bangunan > Rp.4 jt/m²)
PPN (Pajak Pertambahan Nilai) besarnya 10% dari nilai transaksi
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) , untuk wilayah Kota Bandung NPOTKP adalah Rp. 30 jt.

Untuk masalah Pajak ini, sebaiknya Ibu bertanya kepada Pihak Developer sejak awal sehingga mengetahui secara rinci berapa biaya-biaya untuk Pajak yang akan Ibu tanggung. Kemudian Pemindahan hak atas Apartemen / Satuan Rumah Susun baru terjadi setelah Penandatangan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT).

Demikian informasi yang dapat saya berikan, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Sertipikat Atas Nama Berdua

2006-08-08T20:06:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 7 / Agustus 2006)

Pak Surjadi yth,

Saya berniat membeli tanah dan bangunan di daerah Cigadung seluas ± 350 m². Tanah tersebut sudah bersertipikat hak milik. Harga jual beli sudah disepakati antara saya dan penjual. Menjelang hari dilakukannya jual beli, saya kesulitan mengumpulkan uang untuk pembayaran tersebut. Saya meminta teman saya untuk meminjamkan uang untuk memenuhi kekurangannya. Secara prinsip teman saya setuju. Tetapi dia mengajukan syarat ingin namanya juga tercantum dalam sertipikat tanah tersebut.

Pertanyaan saya: Bisakah dalam satu sertipikat terdapat dua nama? Dan bagaimana cara proses jual belinya? Bagaimana jika suatu saat nanti saya ingin menjualnya?

Terima kasih.

Cahyo - Bandung.

Jawab:

Terima kasih atas pertanyaan yang Pak Cahyo ajukan.

Sertipikat atas nama berdua bisa saja dilakukan dan itu adalah suatu hal yang sering terjadi. Artinya jika sertipikat atas nama berdua, berarti anda harus berbagi kepemilikan. Dalam sertipikat boleh mencantumkan masing-masing bagian atau tidak, misal A 1/3 bagian dan B 2/3 bagian atau jika tidak menyebut bagian, masing-masing memiliki separuh bagian.

Dalam kepemilikan bersama, satu orang tidak bisa melakukan perbuatan hukum tanpa keikut sertaan dari pemilik yang lain. Karena kepemilikan itu berasal dari perbuatan hukum membeli, maka perbuatan hukum tersebut pun harus dilakukan oleh 2 orang yang namanya tercantum begitu juga sebaliknya dalam perbuatan hukum menjual.

Untuk proses jual belinya:

Penjual harus menyiapkan syarat-syarat Sertipikat asli, KTP suami istri (jika sudah menikah), Surat Nikah, PBB, KK, Bukti pembayaran PPh.

Pembeli harus menyiapkan KTP, dalam hal ini KTP atas nama 2 orang, membayar BPHTB, kesemua itu diserahkan kepada Notaris/PPAT yang disetujui kedua belah pihak.

Selanjutnya Notaris / PPAT akan memeriksa keaslian syarat-syarat tersebut.

Kemudian usahakan anda dan teman anda serta penjual bersama-sama datang ke PPAT untuk penandatanganan AJB dihadapan PPAT. Akta harus dibacakan lebih dulu oleh PPAT agar para pihak mengerti isinya. Setelah semua beres, PPAT akan melakukan Proses Balik nama ke BPN.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Balik Nama Hak Atas Tanah Berdasarkan Warisan

2006-07-16T19:58:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 6 / Juli 2006)

Pak Surjadi yang terhormat,

Kami 4 bersaudara baru saja ditinggalkan oleh ayah kami. Mendiang ayah meninggalkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di kawasan Bandung Utara seluas ± 1200 m². Sertipikat tercatat atas nama almarhum ayah. Kami mendengar bahwa ada kewajiban bagi para ahli waris untuk membalik nama sertipikat tersebut ke atas nama ahli waris, bagaimana caranya?

Mohon penjelasannya dan terima kasih.

Amien Mustopa, Bandung

Jawab

Terimakasih saya ucapkan kepada Pak Amien atas pertanyaannya. Persoalan ini banyak dialami oleh masyarakat kita. Bahwa ada kewajiban bagi para ahli waris untuk segera membalik nama terhadap harta warisan yang berupa tanah adalah benar.

Balik nama hak atas tanah berdasarkan warisan, merupakan balik nama dari pemegang hak yang telah meninggal dunia kepada ahli warisnya, yang oleh ahli waris dimohonkan balik namanya kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat atas sertipikat tersebut.

Syaratnya adalah:

Surat permohonan
Sertipikat hak atas tanah
Surat keterangan kematian/akte kematian
Surat keterangan ahli waris
Fotokopi KTP para ahli waris
Fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan
Bukti BPHTB terhutang

Setelah seluruh syarat ini dilengkapi kemudian disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan. Setelah diterima dengan baik oleh Kantor Pertanahan setempat, maka sertipikat tersebut akan segera di balik nama ke atas nama para ahli waris yaitu Pak Amien dan ke-3 saudara lainnya.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, SH.

Transaksi Jual Beli Tanah Tanpa IMB Asli, Kuatkah?

2006-06-16T19:41:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 5 / Juni 2006)

Pak Surjadi Jasin,

Saya baru membeli rumah di salah satu perumahan di Bandung Timur. Saat dilakukan transaksi dihadapan Notaris/PPAT ternyata pihak penjual hanya mempunyai Sertipikat asli saja, Dia tidak mempunyai IMB, blueprint & site plan asli. Penjual hanya mempunyai IMB yang sudah dilegalisir. Menurutnya hanya itu yang dia dapat dari developer. Penjual berjanji kepada saya akan mengurus IMB, blueprint dan site plan pengganti dengan mengurusnya ke Developer.

Yang menjadi pertanyaan saya:

Bagaimana status hukum IMB tersebut? Apakah dalam transaksi jual beli rumah cukup sertipikat asli tanpa IMB asli?

Ny.Erlin - Bandung Timur

Jawab:

Ibu Erlin, pertanyaan Ibu ini sering menjadi pertanyaan bagi pihak pembeli yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah terutama jual beli tanah dan bangunan di kompleks perumahan. Sebenarnya tidak ada yang aneh dan diragukan, karena lazimnya developer pada saat membangun, membuat IMB induk (keseluruhan), dengan syarat tipe rumah yang dibangun sama, biasanya setelah selesai pembangunan copy IMB dilegalisir untuk masing masing unit rumah dan ini sah-sah saja.

Perlu diketahui bahwa untuk kepentingan jual beli rumah yang diperlukan adalah Sertipikat tanah sebagai bukti kepemilikan tanah dan Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum, pengalihan Hak atas tanah dari si penjual kepada pembeli yang objeknya adalah sebidang tanah berikut bangunan di atasnya. IMB hanya sebagai bukti bahwa bangunan itu mempunyai izin sedangkan site plan sebagai bukti bahwa pembangunan tersebut telah sesuai dengan rencana peruntukan tanah, jadi tidak berkaitan langsung dengan transaksi jual beli.

Namun IMB memang perlu dimiliki, karena jika tidak, rumah tersebut dianggap tak mempunyai izin, dan dikategorikan rumah liar dan dapat dibongkar oleh Pemda setempat. IMB salinan itu sendiri secara hukum adalah kuat, karena disalin sesuai aslinya dan diterbitkan oleh Instansi yang berwenang dan sekaligus dilegalisir. Mengingat aslinya telah diterbitkan sebelumnya, maka IMB salinan yang dilegalisirpun telah kuat.

Demikian jawaban saya, semoga Ibu mengerti. Terima kasih.

Salam,

Surjadi Jasin

Sertipikat Hilang

2006-04-27T19:31:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 4 / April 2006)

Pak Surjadi Jasin,

Salam hormat,

Melalui PROPERTI.BIZ, saya ingin menanyakan masalah yang sangat mengganggu pikiran saya dan keluarga. Sudah beberapa minggu ini saya mencari-cari Sertipikat rumah yang saya miliki, tapi tak ketahuan ada di mana, entah hilang atau terselip. Saya sudah membongkar dan menelusuri setiap sudut rumah , tapi tidak ketemu juga.

Untuk itu saya minta penjelasan Bapak bagaimana cara mengatasasi masalah saya ini ?

Terima kasih atas penjelasannya.

Rudi Sanjaya - Bandung

Jawab:

Bapak Rudi, saya dapat memahami kegundahan dan kepanikan anda dan keluarga, karena hilangnya sertipikat tanah / rumah yang anda miliki. Sertipikat sebagai Tanda Bukti Hak atas Tanah. Sertipikat memiliki kedudukan yang penting atas kepemilikian suatu Hak atas tanah.

Sertipikat berisi data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah. Data yuridis adalah keterangan Status Hukum bidang tanah dan pemegang hak atas tanah tersebut.

Untuk itu, sebaiknya anda tidak perlu panik karena hilangnya Sertipikat bukan berarti hak atas tanah yang anda miliki hilang. Anda dapat mengurusnya dengan mengikuti saran-saran saya ini:

Sertipikat hilang bisa kita urus dengan memohon Sertipikat Pengganti kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Apa yang harus Pak Rudi lakukan ?

Membuat laporan kepada kepolisian setempat, tentang hilangnya Sertipikat tersebut.
Menghubungi Kantor Pertanahan setempat atau Kantor PPAT di mana tanah itu berada, untuk mengetahui tindakan selanjutnya yang perlu diambil.

Kemudian melengkapi syara- syarat lainnya, yaitu :

Surat Permohonan yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
Foto copy KTP
Foto copy Sertipikat (jika ada)
Surat Kuasa, jika Pengurusannya dikuasakan kepada pihak lain.

Jika Pemegang Hak telah meninggal dunia, permohonan untuk mengajukan Sertipikat Pengganti diajukan oleh Ahli Warisnya dengan menyertakan Surat Keterangan Ahli Waris.

Pernyataan dibawah Sumpah oleh Pemohon dihadapan Kepala Kantor Pertanahan.
Membayar biaya penerbitan Sertipikat Pengganti.

Sebelum Sertipikat Pengganti terbit, harus didahului pengumuman dalam salah satu Surat Kabar Harian setempat atas biaya Pemohon.

Jika dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal pengumuman tidak ada keberatan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Pengganti.

Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin

Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah dan Bangunan

2006-03-23T19:03:00.000+07:00

(PROPERTI.BIZ edisi 3 / Maret 2006)

Pak Surjadi,

Saya mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Jl. Peta, saya berniat menjual tanah dan bangunan tersebut melalui salah satu agen properti. Saya ingin mengetahui lebih jauh mengenai syarat dan tata cara jual beli tanah dan bangunan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Terima kasih.

Deddy Sugandi - Bdg

Jawab:

Bpk. Deddy Sugandi yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya. Masalah jual beli tanah sebenarnya adalah masalah yang sederhana tapi cukup kompleks dalam arti ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dan dilengkapi terlebih dahulu sebelum jual beli dilakukan guna sempurnanya perbuatan hukum tersebut sehingga dapat dibalik nama ke nama pembeli .

Apabila sudah tercapai kesepakatan harga antara anda dan pembeli maka pertama tama anda datang ke kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk minta dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). PPAT adalah Pejabat Umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang tugasnya adalah membuat Akta, yang menjadi bukti telah dilakukannya perbuatan hukum Peralihan Hak atas Tanah dari Penjual ke Pembeli.

AJB ini adalah media bagi Kantor Pertanahan / BPN untuk membalik nama sertipikat ke nama pembeli .Adapun syarat syarat yang akan diminta oleh PPAT untuk anda lengkapi adalah :

Bagi Penjual:

- Sertipikat Asli

- KTP Pemilik (suami - istri) bagi yang sudah menikah

- Akta Nikah (Surat Nikah) bagi yang sudah menikah

- Bukti pembayaran PBB

- Kartu Keluarga

Bagi Pembeli :

- KTP

Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memeriksa terlebih dahulu Sertipikat ke Kantor Pertanahan guna mengetahui

a. Apakah Sertipikat tersebut asli

b. Apakah Sertipikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak

Dalam istilah sehari hari Sertipikat tersebut dinyatakan "BERSIH" karena PPAT akan menolak membuat Akta Jual Beli jika tanah tersebut dalam sengeta atau sedang dalam dijaminkan ("TIDAK BERSIH")

c. Apakah sertifikat tersebut sedang dalam sengketa atau tidak.

Sebelum dilakukan AJB juga Pembeli dan Penjual berkewajiban membayar :

Bagi Penjual:

Membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% x nilai jual (jika nilai jual diatas Rp. 60.000.000)

Bagi Pembeli :

Membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% x nilai jual - Rp. 30.000.000,-

Setelah kesemuanya lengkap, barulah PPAT akan mempersilahkan anda dan Pembeli menandatangani Akta Jual Beli. Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, SH.